「上の部屋からの水で、うちの天井と壁紙がだめになりました」
「修理は相手の保険で済んでいますが、売るときに言うべきですか」
「原因はうちではないのに、値段に響くのでしょうか」
名古屋市西区二方町41番1号の「ロイヤルアークソレイス上小田井」は、2006年10月に完成した117戸の住まいです。分譲は栄泉不動産、鉄筋コンクリート造で、地下1階・地上10階。名鉄犬山線と地下鉄鶴舞線が乗り入れる上小田井の駅まで、歩いて8分です。当社（庄内通3丁目9-4）から伺う場合、車でおよそ10分、自転車でも15分前後かかります。
ここで扱うのは、上の階や隣の住戸から水が回ってきて、被害を受けた側のお部屋を手放す場面です。自室の配管が原因で下の階を濡らしたケースとは、立場が正反対になります。直した範囲、補償した保険、再発の有無、告知書の書き方、買主の関心を順に見ていきます。
当社の買取額は、室内を見せていただいたうえで書面でお渡しします。
この記事の内容
- ロイヤルアークソレイス上小田井のデータと暮らしの環境
- 水をもらった側が売る前にそろえておくこと
- 漏水歴を聞いた買主が気にするところ
- 当社が買主になるときの取り決め
- 記録集めから鍵を渡すまでの段取り
- よくある質問
ロイヤルアークソレイス上小田井のデータと暮らしの環境
| 住所 | 名古屋市西区二方町41番1号 |
| 完成時期 | 2006年10月（9月とする資料もあり） |
| 建物 | RC造（鉄筋コンクリート）、地下1階付きの10階建て |
| 戸数 | 117戸 |
| 最寄駅 | 上小田井（名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線）まで歩いて8分。城北線の小田井駅へは10分、資料によっては11分 |
| 広さ・間取り | 3LDK〜4LDK、76.00〜118.82㎡の資料あり（もっと狭い部屋を載せる資料もあるため、お部屋ごとに査定時に確認） |
| 売主（分譲）／建設 | 栄泉不動産／ピーエス三菱 |
| 管理 | 三井不動産レジデンシャルサービスへ全部委託。管理員の勤務は日勤との記載あり |
| 敷地の権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 工業地域（2つの資料の記載。査定時に確認） |
| 駐車場 | 敷地内。上下2層で、下段に屋根がかかる形との記載あり（空きは査定時に確認） |
| ペット | 「相談」とする資料あり（飼える種類や大きさは査定時に確認） |
| 通学区域 | 市の通学区域一覧では、二方町は町全体が山田小学校・山田中学校 |
完成の月、小田井駅への徒歩、いちばん狭い部屋の広さは、資料ごとに数字が違いました。
水害の想定、ペットの細かな決まり、駐車場の空き具合は、公開情報では分かりませんでした。漏水事故の記録や配管点検の履歴と一緒に、ご相談の段階で管理会社へ問い合わせます。
取り違えやすいのは、隣の41番2号に建つ「パークシティタワーズガーデン」です。エアーズフラッグタワー・フォレストエア・セントラルエアから成る、枝番違いの別の建物です。町内にはほかにも、4番1号の「ファミリアーレ上小田井ファースト」、12番の「パークホームズ上小田井コンフォートウィル」、16番2号の「パークホームズ上小田井ガーデンアイル」、45番1号の「パークシティ上小田井」と「同フォレストコート」が並びます。管理会社が同じでも組合は別々です。書類は登記簿の名称と地番を突き合わせてから作ります。
駅へ向かう途中にmozoワンダーシティがあり、食料品も日用品もそこでまかなえます。敷地は庄内川・新川に近い低地です。大雨時の浸水の想定は、ご依頼の際に市のハザードマップで調べてお伝えします。
水をもらった側が売る前にそろえておくこと
排水ホースの外れ、隣の給湯管の漏れ、共用縦管からの染み出し。どれも被害側の責任ではありませんが、室内で起きた事実として買主に伝えます。まず原因側の売却との違いを押さえます。
原因側の売却とは、伝える中身が変わる
| 項目 | 自分の部屋が原因だった場合 | 被害を受けた側の場合 |
|---|---|---|
| 伝える事実 | 自室の配管や設備から漏れ、下の階に被害を出した | 他の住戸や共用部から水が入り、自室が被害を受けた |
| 直した場所 | 漏れた配管・設備そのもの | 天井・壁・床など、濡れた内装と下地 |
| 補償の流れ | 自分の保険で相手に支払った | 相手方か管理組合の保険から受け取った |
| 買主の関心 | 原因箇所がきちんと直っているか | 濡れた部分の乾燥とカビ、上からの再発 |
原因が部屋の外なので、「相手が直したか」「もう漏れないか」を管理会社の情報で裏づけます。
修理の範囲と、完了を示す記録
- 濡れた範囲：天井、壁、床、収納の内部、電気まわりのどこまでか
- 直した内容：クロスの張り替えだけか、石膏ボードなど下地まで替えたか、乾燥や防カビの処理をしたか
- 残っている書類：修理の見積書、工事完了の報告書、施工前後の写真、施工会社名
- 直していない部分：しみが薄く残った箇所など
下地が湿ったままだと、あとでしみやカビが出ます。開けて確かめた記録が安心材料です。
保険での補償の経緯を並べておく
原因が上や隣の住戸の専有部分なら相手方の個人賠償責任保険など、共用部分の配管なら管理組合のマンション保険が補償の窓口です。ご自身の火災保険の水濡れ補償を使った場合もあります。
- 原因の特定：誰のどの設備・配管が原因と判断されたか
- 補償の出どころ：相手方・管理組合・自分の保険のどれか
- 合意の形：示談書や保険金の支払通知があるか
補償が未解決のまま売ると、請求の扱いを買主と決める必要が出ます。できれば売却前に区切りをつけます。
再発の有無と、告知の考え方
買主の一番の関心は、また水が来ないかです。原因住戸の配管が直っているか、共用縦管の点検や更新が組合の計画にあるかを管理会社に確かめます。修理後にしみが再び出ていないことも大事な事実です。
告知は、修理済みでも原因が他人の部屋でも、被害を受けたこと自体を物件状況報告書に書くのが基本です。原因の場所、修理の範囲、補償の経緯、その後の状況を分けて書けば、「原因はこの部屋ではない」ことも正しく伝わります。
漏水歴を聞いた買主が気にするところ
- 天井点検口や収納の奥に、しみやカビのにおいが残っていないか
- 修理の範囲がクロスだけか、下地や床材まで及んでいるか
- 原因住戸の修理が終わっているか、共用配管の更新計画はあるか
- 修理した施工会社の保証が残っているか
修理の書類がなくても、ロイヤルアークソレイス上小田井のお部屋を見に伺います。査定は無料で、売らないと決めても請求はしません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）当社が買主になるときの取り決め
買うのは伊吹株式会社そのものです
仲介会社が入らないため、成約報酬を払う相手がいません。
天井のしみも張り替えずに明け渡していただけます。お渡し後に水濡れの跡や傷みが見つかっても、直しや損害の負担を売主さまへ持ち込まない内容で契約します。
免許：国土交通大臣(1)第10691号（宅地建物取引業）
| しみや張り替え跡 | 手を入れる前の姿で見積もります |
| 事故の経緯の裏づけ | 管理会社への問い合わせは当社の仕事です |
| 明け渡しの時期 | 転居先へ移る日から逆算して設定できます |
| 取得後の使い道 | 賃貸仲介が本業なので、直して貸す道も含めて額を考えます |
記録集めから鍵を渡すまでの段取り
誰に売る場合も、最初は書類探しです。
保管している紙を出してもらう
工事の見積りと報告書、当時の写真、保険金の通知、示談書などです。見つからないものはそのままで大丈夫です。
当時の事故を管理会社に問い合わせる
どこが原因とされたか、組合の保険を使ったか、上や隣は直したか、配管を替える計画があるかを尋ねます。
濡れた場所を売主さまと見て回る
点検口の中、壁のしみ、床の浮きを見て、書類との食い違いを確かめます。
「水をもらった側」として告知書を仕上げる
いつ頃のことか、どこから来た水か、どこまで直したか、誰が補償したか、その後はどうかを項目ごとに書き分けます。
売買契約から明け渡しへ
書類のコピーを付けて契約し、代金と引き換えに鍵をお預かりします。移り住む賃貸の部屋は同じ担当者が探します。
よくある質問
ロイヤルアークソレイス上小田井の売却・買取はイブキへ
- 水をもらった経緯を、告知書の言葉にするお手伝いをします
- 当時の事故や配管の更新計画は、当社が管理会社へ問い合わせます
- 二方町へは庄内通3丁目から車でおよそ10分。次に住む賃貸の部屋探しもお任せください
- 見積もりは料金なし。売らないと決めても何も請求しません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 対象は二方町41番1号、2006年10月完成で117戸の建物です（隣の41番2号とは別）
- 水をもらった側の売却は、自室が原因のときと伝える内容が逆向きになります
- どこまで直したか、誰が補償したか、再び漏れていないかを書類で裏づけます
- 他の部屋が原因でも、濡れた事実は告知書に項目を分けて記します
- 書類がそろわなくても、しみが残っていても、当社がそのまま買う方法があります
