「名駅2丁目のワンルームを貸しています。入居者がいるまま売れますか。」
「契約書を見ると家賃保証会社が入っているのですが、売ったあとその保証はどうなるのでしょう。」
「以前、保証会社に家賃を立て替えてもらいました。買主に話すべきですか。」
プレサンス名古屋STATIONビジュは、名古屋市西区名駅2丁目16番9号にある地上15階建て・総戸数129戸のマンションです。2011年2月に竣工しました。最寄りは地下鉄東山線の亀島駅で徒歩4分、名古屋駅へも歩いて行ける位置です。町名は「名駅」ですが中村区ではなく西区です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車でおよそ15分です。
ワンルームと1Kが中心で、貸している所有者の多い棟です。賃貸中の部屋を売るときに見落とされやすいのが、入居者が加入している家賃保証会社の契約です。賃貸借契約は新しいオーナーへ引き継がれますが、保証契約が同じように付いてくるとは限りません。この記事では、その引継ぎの考え方と手順を整理します。
買取の金額は、お部屋と賃貸借・保証の書類を拝見してから書面でお示しします。この記事に価格の数字は載せていません。
この記事の内容
- プレサンス名古屋STATIONビジュの建物概要
- 家賃保証会社の契約は売却でどうなるか
- 賃貸中の部屋で買主が確かめる点
- イブキが買い取る場合の条件
- 保証契約を引き継ぎながら売る流れ
- よくある質問
プレサンス名古屋STATIONビジュの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区名駅2丁目16番9号 |
| 交通 | 地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩4分／「名古屋」駅 徒歩11分（名古屋駅までの徒歩分は資料により4分・7分の表記もあり。査定時に確認） |
| 竣工 | 2011年2月（築15年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）地上15階建て。資料によっては鉄筋コンクリート造（RC）の表記あり |
| 総戸数 | 129戸 |
| 専有面積・間取り | 約21〜43㎡台、1R・1K・1LDK（19㎡台の住戸を載せる資料もあり。査定時に確認） |
| 分譲・施工 | 分譲：プレサンスコーポレーション／施工：鍜治田工務店 |
| 管理 | プレサンスコミュニティ／全部委託、管理員は巡回 |
| 土地権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域（資料による。査定時に確認） |
| 駐車場 | あり（台数・形式は査定時に確認） |
| ペット | 査定時に規約で確認 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域で名駅2丁目は全域） |
構造はSRCとする資料とRCとする資料があり、名古屋駅までの徒歩分も4分・7分・11分と開きがあります。
ペット飼育の可否、駐車場の台数と形式、洪水浸水想定の深さは、公開資料では確かめきれていません。管理規約・管理会社とハザードマップで確かめ、査定時にお伝えします。
プレサンスの「STATION」の名が付く棟は西区に複数あります。那古野2丁目24番4号のプレサンス名古屋STATIONエアロ、同じ名駅2丁目のプレサンス名古屋STATIONキュオルは別の建物です。名駅3丁目7番4号のプレサンス名古屋駅前プラチナム、牛島町3番11号のプレサンスロジェ名古屋駅前も別棟です。名駅2丁目にはサンパーク名駅スクエア、名駅アイリス、ブリリア名駅二丁目、ブリリアタワー名古屋グランスイートもあります。ご依頼時は「16番9号・129戸」を添えてください。
建物は名古屋駅の北西、亀島駅に近い一角です。近くにノリタケの森があり、駅前のビル街より落ち着いた環境です。名古屋駅まで歩けるため、単身の会社員に借りられやすい立地です。買い物先や病院の徒歩分は現地を見て書面に添えます。
家賃保証会社の契約は売却でどうなるか
貸したまま売ると、貸主の立場は買主へ移り、入居者は同じ条件で住み続けます。敷金の返還義務も原則として買主へ移り、精算方法は売買契約で決めます。
一方、家賃保証は賃貸借とは別の契約で、入居者と保証会社の保証委託契約、保証会社と貸主の保証契約の組み合わせです。貸主が替わったとき、この保証をそのまま続けられるかどうかは、保証会社ごとの約款で決まります。
保証の名義と届出
まず、保証契約書の貸主欄が売主ご本人か、管理会社が代理で契約しているかを確かめます。多くの保証会社は、貸主の変更届で保証を新オーナーへ引き継ぎます。ただし届出の様式や新オーナーの確認書類は会社で違います。
| 保証の形 | 売却時に起きること | 必要になる手続き |
|---|---|---|
| 立替型 | 入居者が家賃を直接払い、滞納時だけ保証会社が貸主へ立て替える | 貸主変更の届出。新オーナーの口座と連絡先の登録 |
| 収納代行型 | 保証会社が毎月家賃を集め、貸主へ送金している | 送金先の切替え。切替え月の家賃がどちらへ入るかの確認 |
| 管理会社経由 | 管理会社が保証会社と取引し、手続きを代わりに行っている | 管理会社を替えると保証が続かない場合がある。継続可否を事前照会 |
引き継げないときの再加入
新オーナーへの承継を約款で認めない保証会社や、管理会社の交代で取引の枠から外れる場合もあります。そのときは、入居者に別の保証会社へ加入し直してもらう相談になります。入居者に義務はなくお願いする形なので、初回の保証料をどちらが負担するかを、売主と買主のあいだで先に決めておくと話が進みます。
代位弁済の履歴
保証会社が家賃を立て替えた記録は保証会社が持っており、入居者の個人情報でもあるため新オーナーへ自動では渡りません。知っている範囲の滞納や立替えの経緯は売買前に買主へ伝え、返済途中ならその事実も書面に残します。
- 保証会社の名称と保証の開始日
- 貸主欄の名義（売主個人か、管理会社か）
- 更新時の保証料を誰がいつ払っているか
- 決済の月に立替え請求中の案件がないか
賃貸中の部屋で買主が確かめる点
投資用に買う方は、室内を見られないまま書類で判断します。この棟は似た間取りの賃貸住戸が多く、比べられやすい点も前提です。
- 賃貸借契約書と、更新・賃料改定の合意書の写し
- 家賃保証の有無と、新オーナーへ引き継げる見込み
- 預かっている敷金の有無と、その引継ぎ方法
承継の可否が決済まで分からないと、買主の値付けは慎重になりがちです。売り出す前に保証会社へ一本問い合わせておくと、売却が早まります。
プレサンス名古屋STATIONビジュの査定は無料です。保証契約書がお手元になくてもご相談いただけます。査定のあとでお断りいただいても、費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが買い取る場合の条件
入居者がいるまま、当社が買主になります
売主様と当社の直接の売買なので、仲介の手数料は発生しません。修繕や入居者の退去も求めません。引渡しのあとで見つかった不具合について、売主様に責任を負っていただかない条件で契約します。
不動産のイブキ（伊吹株式会社）国土交通大臣(1)第10691号
| 入居者 | 退去を求めず、今の賃貸借契約の条件のまま当社が貸主を引き受けます |
| 家賃保証会社 | 貸主変更の届出は当社が保証会社と直接やりとりします。承継できない場合の再加入の相談も当社が入居者へ行います |
| 立替えの履歴 | 過去に代位弁済があった部屋も買取の対象です。経緯をお聞かせいただければ足ります |
| 敷金 | 預かり分の扱いは売買代金と合わせて決済日に精算します |
当社は賃貸仲介が本業で、入居申込みのたびに家賃保証会社の手続きに関わっています。買い取った部屋は賃貸のまま持ち続ける前提です。
保証契約を引き継ぎながら売る流れ
契約書類をそろえる
賃貸借契約書、保証契約書、敷金の預かりが分かるものを集めます。足りない書類は管理会社か保証会社から写しを取り寄せます。
保証会社へ承継の可否を照会する
保証の名義、届出で続けられるか、必要書類を保証会社に確かめます。管理会社経由なら、管理会社を替えた場合の扱いも聞きます。
現地確認と条件の提示
共用部と管理組合の資料を確認し、承継の見込みを踏まえた買取条件を書面でお出しします。仲介の見通しも並べます。
決済日と切替え日を合わせる
その月の家賃と敷金の精算方法を決めます。収納代行型なら送金先の切替えがどの月から効くかを保証会社と詰めます。
入居者と保証会社への通知
決済後、貸主の変更と新しい振込先を売主様と当社の連名で入居者へ知らせ、保証会社へ届出書を出して承継の完了を確かめます。
よくある質問
プレサンス名古屋STATIONビジュの売却・買取はイブキへ
- 入居者がいるまま、保証の引継ぎも含めて相談できます
- 保証会社への照会と入居者への連絡は当社が受け持ちます
- 査定は無料で、査定後にお断りいただいても費用は生じません
- 売却後にご自身の住まいを探す場合も、賃貸部門で続けてお手伝いします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- プレサンス名古屋STATIONビジュは西区名駅2丁目16番9号、2011年2月竣工・15階建て・129戸の棟です
- 貸主の立場と敷金は買主へ移りますが、家賃保証の契約が続くかは保証会社の約款しだいです
- 保証の名義と保証の形を、売り出す前に確かめておきます
- 承継できなければ入居者に再加入をお願いし、保証料の負担を先に決めます
- 代位弁済の履歴は自動で引き継がれないため、経緯を書面で伝えます
