「投資用に買ったのですが、引渡しから入居者がまだ決まりません」
「募集の賃料を下げるよう勧められています。下げる前に売る道はありますか」
「一度も貸していない部屋でも、買ってくれる人はいるのでしょうか」
プレサンス名古屋ルクソリアは、名古屋市西区菊井2丁目に建つ鉄筋コンクリート造・地上13階建、総戸数75戸のマンションです。2025年9月竣工の新しい棟で、プレサンスコーポレーションとプレサンスNEXTが売主となり、1戸ずつ個人に分譲された区分所有の建物です。地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅まで徒歩10分、鶴舞線「浅間町」駅と東山線「亀島」駅へも徒歩11〜12分。当社の庄内通3丁目9-4の事務所からは車で14分ほどです。
この記事は、投資の目的でこの棟の1戸を買ったものの、入居者がまだ決まっていない段階で手放すことを考えている方に向けたものです。空室のまま売る場合と入居を決めてから売る場合の違い、買主が想定賃料を何で見るかを整理します。棟が新しく事例が少ないため金額の目安は載せていません。買取額は書面でお示しします。
この記事の内容
- プレサンス名古屋ルクソリアの建物概要
- 入居者が決まる前に手放すときの考え方
- 入居実績のない部屋で買主が確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 募集中の住戸を売るまでの段取り
- よくある質問
プレサンス名古屋ルクソリアの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区菊井2丁目205番（分譲時の資料）。賃貸掲載に「2-6」の表記あり |
| 交通 | 「名古屋」駅 徒歩10分（東山線・桜通線。JRは13分の資料あり）／「浅間町」駅11分／「亀島」駅12分。名鉄名古屋駅10分、国際センター駅11分の資料も |
| 竣工（築年月） | 2025年9月（賃貸各社）。分譲時の資料は竣工予定8月中旬・引渡し11月上旬 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上13階建／総戸数75戸 |
| 専有面積・間取り | 20.72〜41.76平方メートル／1K・1LDK・2LDK（上限31.45の資料も） |
| 分譲・施工 | プレサンスコーポレーション、プレサンスNEXT／相建 |
| 管理会社 | プレサンスコミュニティ、日本管財住宅管理の2社を併記。管理形態は査定時に確認 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権（敷地は持分比率の共有）／商業地域、防火・準防火地域 |
| 駐車場・共用設備 | 分譲時の資料は7台（平面2・機械式5）。賃貸掲載に「無」とするものも。オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスあり |
| ペット | 管理規約で確認 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（菊井二丁目は全域この組み合わせ） |
竣工の時期が資料で割れます。分譲時の案内は2025年8月中旬竣工予定・11月上旬引渡し予定、賃貸の掲載は9月築です。登記と検査済証で押さえます。専有面積の上限も記載が分かれ、2LDKの有無に関わります。駐車場も7台と「無」が一致しません。
管理会社の2社併記と管理費・積立金の改定予定は重要事項に係る調査報告書で確認します。
菊井2丁目にはプラセシオン名古屋駅パークフロント、パルティール名駅北、エステムプラザ名古屋駅前プライムタワー、中央マンション名駅が並び、いずれも別の建物です。隣の新道1丁目のオープンレジデンシア名古屋菊井通も「菊井」を冠しますが町名が違います。西区にはプレサンス名古屋STATIONビジュ・エアロ・キュオル、同幅下ファビュラス、プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンス、同名古屋駅前プラチナムもあり、別棟です。「ルクソリア」と部屋番号をお知らせください。
周辺は名古屋駅の北西側で、江川線に近い商業地域です。事務所や飲食店と住宅が混ざり、入居者が名古屋駅方面へ歩いて通えます。ノリタケの森や新道中央公園も徒歩圏です。洪水の浸水想定はハザードマップで確かめます。
入居者が決まる前に手放すときの考え方
新築の投資用マンションには、引渡しのあと最初の入居者を募集する期間があります。この募集が進まないうちに事情が変わり、売却を考える方がいます。
空室のまま売るか、入居を決めてから売るか
| 比べる点 | 空室のまま売る | 入居を決めてから売る |
|---|---|---|
| 買主の範囲 | 投資家に加え、自分で住む単身の方も候補に入る | 貸す前提の投資家に絞られる |
| 室内の確認 | 買主が中に入って設備や日当たりを見られる | 室内に入れず、図面と写真での判断になる |
| 賃料の示し方 | 近隣の募集事例から見込むしかない | 契約書という形のある根拠を示せる |
買主は、入居実績のない部屋の賃料を何で見るか
竣工して間もない棟には貸した実績がありません。買主は次を並べて想定賃料を組みます。
- 同じ棟の他の住戸がいま出している募集条件。75戸の多くが賃貸に回る棟で、同じ間取りが並べば比較材料になります
- 菊井2丁目や隣の那古野・新道の、築年の近い単身向け住戸の募集条件
- 分譲の際に示された賃料の見込み。予想であり契約の根拠ではありません
募集に出ている条件と、実際に成立した条件は別物です。慎重な買主は募集条件を割り引いて計算するため、根拠の資料をそのまま見せるほうが早く進みます。
募集条件を下げずに売るという選択
入居が決まらないと、賃貸の窓口から条件の見直しを勧められます。賃料を下げる、一定期間を無料にする、礼金をなくすといった調整です。
ここに見落としやすい影響があります。条件を下げて契約すると、それが最初の実績として残り、次に売るとき買主はその契約書を見て計算します。入居を急ぐことがあとの売却で不利に働く場合があります。
そこで、条件を下げる前に売る順番も選択肢になります。募集条件を保ったまま空室で手放せば、買主は自分の判断で賃料を決められます。当社は賃貸仲介が本業で、名古屋駅周辺の単身向け住戸がどう決まるかを日々見ています。買い取ったあとは自社で募集に回せるため、貸す前の部屋でもお値段を出せます。
入居実績のない部屋で買主が確かめること
貸した記録がない分、買主は書類を丁寧に見ます。先にそろえると往復が減ります。
- 分譲時の売買契約書と重要事項説明書、パンフレット、間取り図
- アフターサービス規準書と、引渡し後の不具合と補修記録
- 管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画と積立金の引上げ予定
- 賃貸管理の委託契約書と解約の予告期間。サブリースなら借上げ賃料と改定
プレサンス名古屋ルクソリアの査定は無料です。募集を続けるか迷う段階でもご相談いただけます。書面をご覧になって売らないと決められても、費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
当社が買主そのものになります。別の不動産会社が間に入らない取引なので、仲介手数料の負担は発生しません。
室内に手を加えていただく必要はありません。引渡し後の不具合について、売主さまが責任を追及されない取り決め（契約不適合責任の免責）で契約します。
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 募集中のままで可 | 入居者を募集している最中でも、そのままの状態でお引き取りできます |
| 未入居の室内 | 一度も使われていない室内は、清掃もせずお引き渡しできます |
| 賃貸管理・サブリース | 委託や借上げの契約が残っていても、解約の時期と違約の定めを読み解きます |
| ローンが残る住戸 | 決済の日に残りを返し、抵当権を外す手続きも同日に行います |
募集中の住戸を売るまでの段取り
募集の状況をうかがいます
部屋番号と間取り、いまの募集条件、募集を始めた時期と内見の入り具合をうかがいます。
このまま貸した場合の見立てをお伝えします
名古屋駅北西エリアの動きをお伝えし、条件を変えず待つ選択が現実的かをお話しします。
室内と資料を拝見します
鍵をお預かりして室内を確認し、分譲時の契約書と管理規約、管理費と積立金の資料を拝見します。
買取の金額を書面でお出しします
根拠とあわせて紙でお渡しします。仲介で売る見通しも並べ、募集を続ける道を含め三つを比べられます。
契約と決済、鍵のお引き渡し
賃貸管理の委託契約の終了日と決済日をそろえ、ローンは同日に精算します。募集を止めずに準備を進め、途中で入居者が決まれば賃貸借契約の付いた取引に切り替えられます。
よくある質問
プレサンス名古屋ルクソリアの売却・買取はイブキへ
- 募集の最中の住戸をそのままの状態でお引き取りします
- 賃貸仲介の現場から、この立地の募集の動きをお伝えします
- 賃貸管理やサブリースが残っても段取りを確かめます
- 査定は無料。書面をご覧になりお断りになっても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 西区菊井2丁目205番、2025年9月竣工のRC13階建75戸。名古屋駅まで徒歩10分の投資用分譲マンションです
- 空室のまま売るか入居を決めてから売るかで、買主の層と期間が変わります
- 入居実績がない住戸では、買主は同じ棟や近隣の募集条件から賃料を組みます
- 条件を下げて契約すると、それが最初の実績として残り次の売却の土台になります
- 竣工月・専有面積の上限・駐車場は資料で割れます。登記と管理会社で確認します
