「会社員で1室だけ貸しています。売ると消費税がかかると聞きました」
「インボイス未登録だと、法人の買主に嫌がられますか」
「土地と建物の分け方で税金が変わると言われました」
プレサンス名古屋幅下ファビュラスは、名古屋市西区幅下2丁目8番22号に建つ、プレサンスコーポレーション分譲の1Kマンションです。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から徒歩8分、桜通線・鶴舞線の丸の内駅から徒歩10分。2021年3月竣工、鉄筋コンクリート造の地上14階建てで、21㎡台から24㎡台の単身向け住戸が並びます。
当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは南東へ車で12〜15分、自転車なら20分弱。入居中の部屋でも、日程に合わせて伺えます。
この棟の住戸は投資用に買われ、賃貸に出されている例が多くあります。この記事では、個人の投資家の方が貸している部屋を売るときの消費税を、仲介と当社の直接買取の両面から整理します。判断が個人の事情で変わる点は「税理士へ確認」と書いています。買取額は、賃貸借契約と管理資料を拝見してから書面でお伝えします。
この記事の内容
- プレサンス名古屋幅下ファビュラスの建物概要と周辺
- 個人のオーナーが貸している部屋を売るときの消費税
- 入居者付きの部屋で買主が確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 税理士への相談をはさんだ売却の流れ
- よくある質問
プレサンス名古屋幅下ファビュラスの建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区幅下2丁目8番22号（地番は幅下二丁目806） |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩8分／地下鉄桜通線・鶴舞線「丸の内」駅 徒歩10分（資料により浅間町5〜7分・丸の内9分の表記あり） |
| 竣工 | 2021年3月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・地上14階建 |
| 総戸数 | 67戸（分譲会社の物件概要や賃貸・中古サイトでは65戸の表記） |
| 専有面積・間取り | 1K・21.46㎡〜24.33㎡（分譲時の物件概要による） |
| 分譲・施工 | 分譲 プレサンスコーポレーション／施工 守谷商会 名古屋支店 |
| 管理会社・管理形態 | プレサンスコミュニティ（分譲時の資料では日本管財住宅管理と併記）／委託・巡回管理の掲載あり |
| 土地権利 | 所有権（敷地は専有面積の割合で共有） |
| 用途地域 | 近隣商業地域・準防火地域 |
| 駐車場 | 屋外平面式8台（分譲時の資料による）。空きは査定時に確認 |
| ペット | 査定時に管理規約で確認 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域で幅下二丁目の指定校） |
総戸数は、当社の手元の一覧では67戸、分譲会社の物件概要と賃貸・中古の掲載では65戸です。管理会社の重要事項調査報告書で確かめます。徒歩分も資料で5分から8分まで幅があります。
ペットの可否と駐車場の空きは管理規約等で確認します。
堀川に近いため、洪水と内水の浸水想定は名古屋市のハザードマップで確かめます。
同じ幅下2丁目には、9番1号のプレミストセンターレジデンス（18階建）、17番7号のメインステージ名古屋ノースマーク、20番24号のディアレイシャス浅間町があり、いずれも浅間町駅が最寄りです。西区には名駅3丁目のプレサンス名古屋駅前プラチナムなど同じ分譲会社の棟もあります。お問い合わせでは「幅下2丁目8番22号の1K」とお伝えください。
南は名古屋城の外堀と三の丸、東は丸の内のオフィス街で、単身の会社員の方の賃貸需要が中心です。買い物先や医療機関までの道のりは、査定の日に歩いて確かめます。
個人のオーナーが貸している部屋を売るときの消費税
貸している部屋は事業に使う資産にあたり、売主が消費税の課税事業者であれば、売買代金のうち建物部分に消費税がかかります。個人でも同じです。土地部分にはかからないため、按分が問題になります。
課税事業者か免税事業者かで分かれる
住宅の家賃は消費税がかからない売上なので、この棟の1室を貸しているだけなら多くは免税事業者です。ただ次の方は課税事業者のことがあります。
- 事務所や駐車場の賃貸、個人事業などの課税売上があり、2年前（基準期間）の課税売上高が基準を超えている
- インボイスの登録をしている。登録中は売上の額にかかわらず課税事業者
- 以前に「課税事業者選択届出書」を出し、その効力が続いている
| 売主の立場 | 建物部分の消費税 | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 免税事業者 | 納める必要はない | ただし売った建物代は課税売上として2年後の判定に入る。他に課税売上がある方は税理士へ確認 |
| 課税事業者（本則課税） | 建物代に含まれる消費税を申告して納める | 売値が税込か税抜かを契約で明記する |
| 課税事業者（簡易課税） | みなし仕入率を使って計算する | 建物を売った分の事業区分は税理士へ確認 |
土地と建物の按分
課税事業者の売主は、売買代金のうち建物にあたる額を決めなければなりません。按分には、固定資産税評価額の比率や分譲時の内訳の比率を使う方法があり、結果を契約書に書きます。
売主は建物部分が小さいほど納める消費税が減り、買主は大きいほど償却できる額が増えます。内訳は契約前に双方で合意します。根拠のない配分は税務上認められないことがあるため、どの比率を使うかは税理士へ確認してください。
インボイスと、買主が法人の場合
買主が課税事業者の法人だと、インボイス登録の有無を尋ねられることがあります。登録のない売主からの仕入れは、買主が差し引ける消費税が小さくなる場合があるためです。経過措置の控除割合も時期により縮みます。
一方、買主が住宅として貸し続ける目的なら、もともと控除できない扱いになることが多く、登録の有無で条件が変わらないこともあります。売るためだけの登録は、その後も申告の負担が続きます。
入居者付きの部屋で買主が確かめること
貸したまま売る場合、買主は賃貸の中身を見ます。次の書類がそろうと話が早く進みます。
- 賃貸借契約書と更新の覚書。普通借家か定期借家か
- 家賃の入金記録と滞納の有無
- 預かり敷金の額と引き継ぎ方
- 内訳の根拠になる、分譲時の売買契約書と固定資産税の課税明細
プレサンス名古屋幅下ファビュラスの査定は無料です。入居中のまま、賃貸借契約書の写しからでも見積もれます。結果を聞いて売らないと決めても、費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
当社が買主として契約します
不動産のイブキ（伊吹株式会社）が自ら買い受けるため、仲介会社への報酬は発生しません。入居者の方はそのままで、補修や設備の交換も求めません。
引き渡し後に見つかった雨漏りや設備の故障について、売主の方に責任を求めない特約で契約します。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 入居者との契約 | 今の契約を当社がそのまま引き継ぎ、退去はお願いしません |
| 土地と建物の内訳 | 契約書に内訳と消費税の扱いを書き入れます。比率は売主の方の税理士と相談して決められます |
| 敷金と家賃 | 敷金は代金と差し引きで精算し、家賃は日割りで分けます |
| 買い取った後 | 貸主として持ち続ける前提で評価します。賃貸仲介が本業なので、空室が出ても自社で入居者を探せます |
税理士への相談をはさんだ売却の流れ
賃貸と税の書類を集める
賃貸借契約書、分譲時の売買契約書、直近の確定申告書、税務署への届出の控えをそろえます。
当社で見積もる
入居中のまま家賃の条件と管理資料から評価し、仲介の見込みと当社の買取額を書面で並べます。
税理士に立場と按分を確かめる
課税事業者か、建物部分の比率、2年後の判定への影響、所得税の長期・短期を確認します。
内訳を入れて契約する
代金、土地と建物の内訳、消費税の扱い、敷金の引き継ぎを書きます。入居者の方へは貸主変更の通知を連名で送ります。
決済と翌年の申告
代金を受け取り、ローンが残っていれば返済して抵当権を外します。翌年に譲渡所得と、課税事業者なら消費税を申告します。
税額の計算と申告は税理士へ、売却の段取りと入居者への連絡は当社へお任せください。
よくある質問
プレサンス名古屋幅下ファビュラスの売却・買取はイブキへ
- 幅下2丁目8番の1Kを、入居者が住んだままの状態で見積もります
- 土地と建物の内訳を書いた契約書案を、税理士との相談前にお渡しします
- 買い取った部屋は当社が貸主を引き継ぎ、入居者の方はそのまま住み続けられます
- 査定は無料です。見積りを見てやめると決めても、費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 西区幅下2丁目8番22号、2021年3月竣工の14階建て1K。戸数は67戸・65戸の表記あり
- 売主が課税事業者なら、貸している部屋の建物部分に消費税がかかる
- 住宅の家賃だけなら免税事業者が多いが、インボイス登録や選択届出があれば課税
- 按分は売主と買主で利害が反対。根拠のある比率を契約書に書く
- インボイスの影響は買主の使い道しだい。税の判断は税理士へ
