「新築で買って2年。転勤で、売るか貸すかを決めないといけません」
「登記代やローンの保証料は、売却益から差し引けますか」
「引き渡しの書類が封筒のまま。何を残せばいいのか分かりません」
プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンスは、名古屋市西区新道1丁目19番7号に建つ15階建て・84戸の分譲マンションです。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から歩いて3分ほど。竣工は2024年8月です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で10分ほど、鶴舞線なら庄内通駅から2駅です。
築浅の部屋を手放すときに気になるのが譲渡所得の税金です。購入時の登記費用やローンの手数料、不動産取得税などをどこまで取得費に入れられるかで、申告する利益が変わります。この記事では、その仕分けと残しておく書類を整理します。
当社が買い取る場合の額は、お部屋と管理の資料を拝見してから書面でお示しします。
この記事の内容
- プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンスの建物概要
- 購入時の諸費用は、取得費・譲渡費用に入るか
- 買主が確かめる点と、築2年で売るときの注意
- イブキが直接買い取るときの条件
- 売却・買取の流れ（書類の確認から始める場合）
- よくある質問
プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区新道1丁目19番7号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩3分（徒歩4分の表記もあり） |
| 竣工 | 2024年8月（賃貸の募集資料には2024年9月の表記もあり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 84戸 |
| 専有面積・間取り | 31.86㎡から56.73㎡、1LDK〜3LDK（上限を60.91㎡とする資料もあり） |
| 分譲・施工 | 分譲 プレサンスコーポレーション／施工 大鉄工業 |
| 管理会社・管理形態 | 日本管財住宅管理、プレサンスコミュニティ／全部委託（資料による） |
| 土地権利 | 所有権（資料による） |
| 用途地域 | 近隣商業地域とする資料あり。査定時に確認 |
| 駐車場 | 「敷地内あり」とする資料と「なし」とする賃貸資料があり、台数・形式は査定時に確認 |
| ペット | 査定時に管理規約で確認 |
| 学区 | なごや小学校／菊井中学校（名古屋市の通学区域による） |
竣工月は資料により8月と9月に分かれるため、登記簿で確かめます。
専有面積の上限、駐車場、ペット飼育の可否は資料がそろっていないため、重要事項調査報告書と管理規約で確かめます。
浸水想定はハザードマップで確認し、書面に添えます。
名前の近い棟に注意してください。同じ新道1丁目の「プレサンスロジェ浅間町」は2012年竣工・12階建て・33戸の別の建物です。「プレサンスロジェ名古屋駅前」は西区牛島町の56戸の棟で、これも別物です。同じ丁目のサンパーク新道（11番）、オープンレジデンシア名古屋菊井通（12番）とも別です。ご相談のときは「新道1丁目19番、15階建て・84戸」とお伝えください。
名古屋城の西側にあたる一帯で、建物から百メートル圏内にコンビニ、調剤薬局、内科の医院がそろいます。1LDKから3LDKの構成で、居住と賃貸の両方の需要がある棟です。
購入時の諸費用は、取得費・譲渡費用に入るか
譲渡所得は「売却額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は購入代金に購入のための費用を足したもので、建物部分は使っていた期間の減価償却分を差し引きます。この棟を新築時にプレサンスコーポレーションから直接買った方は、購入時の仲介手数料がありません。ご自分の契約書で一つずつ確かめます。
購入時の費目ごとの扱い
| 費目 | 取得費に入るか | 残す書類 |
|---|---|---|
| 所有権の登記の登録免許税、司法書士報酬 | 入る | 司法書士の請求書・領収書 |
| 抵当権設定登記の費用 | 原則入らない。個別に確認 | 司法書士の明細 |
| 購入時の仲介手数料 | 入る（払った場合） | 領収書 |
| 売買契約書の印紙税 | 入る | 契約書原本 |
| 不動産取得税 | 入る | 納税通知書と領収証書 |
| 固定資産税の日割り精算金 | 入る（代金の一部） | 引き渡し時の精算書 |
| ローン事務手数料・保証料 | 入居前の期間に対応する部分に限る考え方があり、多くは入らない | ローン契約書、保証料の領収書 |
| 火災・地震保険料 | 入らない | 保険証券（解約時に使う） |
| オプション工事 | 建物に付く工事は入る。家具・家電は入らない | 工事の契約書と請求書 |
| 修繕積立基金 | 扱いが分かれやすく、要確認 | 重要事項説明書 |
売るときの費用（譲渡費用）
- 入るもの：売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、賃借人の立退料
- 入らないもの：抵当権抹消登記の費用、ローンの繰上返済手数料、引っ越し費用、管理費・修繕積立金
- 当社の買取なら仲介手数料はなく、譲渡費用は印紙税程度です
築2年で売るときに重なる論点
売った年の1月1日時点で所有5年以下なら短期譲渡となり、税率が高くなります。2024年引き渡しの方は2029年中の売却まで短期です。利益が出るかは取得費の積み上げで変わるため、書類がそろっているかが先に効いてきます。
また、住まいを売って「居住用財産の特別控除」を使うと、入居年の翌年以後3年以内の売却では住宅ローン控除が遡って使えなくなります。2024年入居の方は2027年中の売却までが対象です。売り出す前に税務署か税理士へご相談ください。
買主が確かめる点と、築2年で売るときの注意
築浅の中古を探す買主は、新築時の条件と比べながら検討します。
- アフターサービスの残り期間と、引き継げる範囲
- 2年目点検の指摘が直っているか
- 長期修繕計画と、修繕積立金の段階的な値上げ予定
- 駐車場・バイク置場の有無と空き状況
プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンスの査定は無料です。金額を聞いたうえでお断りいただいても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
当社が買主になります
仲介会社をはさまないので、売主様が払う仲介の報酬はゼロです。お部屋は今の状態のまま引き取り、引き渡し後に見つかった不具合の責任を売主様へ求めない契約にします。
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 取得費の書類 | そろっていなくても買い取れます。再発行の頼み先もお伝えします |
| ローンが残っている | 決済日に代金から完済し、抵当権の抹消も同日に済ませます |
| 賃貸中の部屋 | 入居者さんはそのままで買い取ります |
| 家具・家電 | 残したままで構いません |
| 引き渡し時期 | 転勤の日程に合わせて決済日を決めます |
売却・買取の流れ（書類の確認から始める場合）
引き渡し時の封筒を開ける
契約書、精算書、司法書士の明細、不動産取得税の通知を並べ、一緒に仕分けます。
お部屋と共用部を拝見する
室内とオプション設備を確かめ、管理会社へ重要事項調査を依頼します。
買取額と仲介での見込みを書面で並べる
当社の買取額と、仲介で売り出した場合の見込みを並べてお渡しします。
契約と決済日の決定
残高証明を取り、決済日を金融機関と決めます。
決済と翌年の申告
代金の受け取りと同時に鍵をお預かりします。売った翌年の2月16日から3月15日に確定申告をします。
当社は賃貸仲介が本業です。売却後の住まい探しも、同じ担当が引き続きお手伝いします。
よくある質問
プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンスの売却・買取はイブキへ
- 新道1丁目19番の現地まで、庄内通の事務所から車で10分ほどで伺います
- 引き渡し時の書類で、取得費に入る費目を一緒に整理します
- 買取額と仲介の見込みを並べて比べられます
- 査定は無料で、お断りいただいても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンスは西区新道1丁目19番、浅間町駅徒歩3分、2024年8月竣工の84戸です
- 所有権の登記費用、不動産取得税、契約書の印紙税、固定資産税の精算金、建物に付くオプション工事は取得費に入ります
- 火災保険料や抵当権設定の費用、ローンの手数料・保証料の多くは取得費に入りません
- 2024年入居の方は、短期譲渡の期間と住宅ローン控除の遡り取り消しに注意が必要です
- プレサンスロジェ浅間町（同じ新道1丁目）、プレサンスロジェ名古屋駅前（牛島町）とは別の棟です
