「春に会社を移ったばかりで、銀行から『今は少し待ったほうがいい』と言われました」
「独立して個人事業にしたので、次の家のローンがいつ通るのか読めません」
「今の部屋を売ったお金で、次の段取りを固めたいんです」
プレミストセンターレジデンスは、名古屋市西区幅下2丁目9番1号に建つ大和ハウス工業の分譲マンションです。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から徒歩7分、桜通線の丸の内駅から徒歩10分、国際センター駅から徒歩12分。2018年2月竣工、鉄筋コンクリート造一部鉄骨造の地上18階建てで、総戸数は67戸です。
当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）から幅下までは、南東へ車で15分前後、自転車で20分ほどです。同じ西区の中なので、下見や鍵の受け渡しで何度か往復しても負担はありません。
この記事では、転職や独立の直後で次の住宅ローンが組みにくい時期に、この棟の部屋を売って住み替える段取りを、仲介と当社の直接買取の両面から整理します。買取の金額は、お部屋と管理資料を拝見したあと書面でお示しします。
この記事の内容
- プレミストセンターレジデンスの建物概要と周辺
- 転職・独立の直後に売るときの段取り
- この棟で買主が確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 次の住まいが決まるまでの売却の流れ
- よくある質問
プレミストセンターレジデンスの建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区幅下2丁目9番1号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩7分／地下鉄桜通線「丸の内」駅 徒歩10分／地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩12分（13分の表記も） |
| 竣工 | 2018年2月（資料により2017年10月・11月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上18階建 |
| 総戸数 | 67戸（資料により66戸の表記あり） |
| 専有面積・間取り | 2LDK〜4LDK。60㎡台から90㎡台の住戸の掲載が多く、140㎡台までとする資料もあり。査定時に登記で確認 |
| 分譲・施工 | 分譲 大和ハウス工業／施工 矢作建設工業 |
| 管理会社・管理形態 | 大和ライフネクスト／全部委託 |
| 土地権利 | 所有権（資料による。査定時に登記で確認） |
| 用途地域 | 商業地域（資料による。査定時に確認） |
| 駐車場 | 来客用駐車場ありの掲載あり。住戸用の区画の有無は資料で割れるため査定時に確認 |
| ペット | 可（「相談可」の表記も。細則は査定時に確認） |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域による） |
竣工は2018年2月とする資料と2017年10月・11月とする資料があり、戸数も67戸と66戸で割れています。登記簿の新築年月日と管理会社の重要事項調査報告書で確定させます。
管理適正評価制度で高い評価を受けた旨の掲載があり、登録内容と有効期限は管理会社の資料で照らします。
堀川に近いため、洪水・内水の浸水想定は名古屋市のハザードマップで確かめます。
大和ハウスの「プレミスト」は西区だけでもプレミスト上小田井レジデンス、プレミスト庄内通（笠取町）があり、北区にはプレミスト上飯田があります。また幅下2丁目には、メインステージ名古屋ノースマーク、ディアレイシャス浅間町、ダイアパレス三の丸西、ソフィア幅下、サンパーク第２幅下、プレサンス名古屋幅下ファビュラスが並んでいます。ご相談の際は「幅下2丁目9番1号の18階建て」とお伝えください。
周辺は名古屋城の外堀と堀川に近い、住宅と事務所の街です。丸の内のオフィス街へ歩いて通える距離です。スーパーや医療機関までの道のりは、査定時に歩いて確かめます。
転職・独立の直後に売るときの段取り
住み替えで詰まりやすいのは、売ることより次の家のローンです。審査では収入の額に加え、今の勤め先での勤続年数や、自営業なら確定申告の期数を見るのが一般的です。直後は実績がまだ短いと見られ、借りられる額が小さくなったり、審査を待つよう言われたりすることがあります。
基準は金融機関ごとに違います。まず今の状況で事前審査を受け、その結果で次のどれにするかを選ぶのが順番です。
| 進め方 | 向いている場面 | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 先に売って賃貸でつなぐ | 次のローンの審査を、勤続や申告の実績がそろうまで待ちたい | 引っ越しが二度になる。仮住まいの解約条件を先に見ておく |
| 売却代金を頭金に回す | 借入額を小さくすれば審査が通りそう | 手元に残る額は、今のローンの残債と諸費用を差し引いてから確定する |
| 住み替えローンを使う | 売却額が残債に届かず、差額を次の借入にまとめたい | 審査が厳しくなりやすく、実績が短い時期は特に通りにくい |
| 買取で時期を決める | 仮住まいの入居日や次の契約日に合わせて、確実に現金化したい | 仲介で時間をかけて売るより手取りは少なくなることが多い |
先に売って、身軽になってから探す
実績がそろうまで待つなら、先に売ってしばらく賃貸で暮らすのが無理のない形です。当社は賃貸仲介が本業なので、売却と同じ窓口で仮住まいの部屋探しまで進められ、引き渡し日と入居日を一緒に合わせられます。
売却代金を頭金にして、借りる額を小さくする
手元に残る額を頭金に回せば借入額を小さくでき、実績が短い時期でも話が進みやすくなることがあります。ただし売れる額が決まる前に次を契約すると、頭金が足りなくなるおそれがあります。売却額が決まってから次を契約する順番が安全です。
買取で日付を先に確定させる
仲介では買主がいつ見つかるかは相場次第です。新しい勤務地への引っ越しや仮住まいの契約日が決まっているなら、当社の直接買取で引き渡し日と入金日を先に決められます。
この棟で買主が確かめること
仲介で売るとき、買主から聞かれる点は決まっています。先に答えを用意しておくと話が早く進みます。
- 竣工年月と戸数の表記が資料でそろっていない点。登記と重要事項調査報告書でどちらかに確定させる
- 住戸用の駐車場の有無と、近隣の月極駐車場
- ペット飼育細則の中身
- 大規模修繕の予定時期と修繕積立金の見直し計画
築10年前後は1回目の大規模修繕が具体的になる時期で、買主もよく尋ねます。資料は管理会社から取り寄せ、買主に渡す前に売主の方と読み合わせます。
プレミストセンターレジデンスの査定は無料です。転職や独立の時期、次の住まいの予定をうかがったうえで、仲介と買取の両方をお伝えします。お見積りのあとお断りいただいても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
買主は当社自身です
不動産のイブキ（伊吹株式会社）がそのまま買主になります。間に仲介会社が入らないため、仲介手数料の支払いは発生しません。
室内のクリーニングや補修、家具の片付けは売主の方にお願いしません。引き渡し後に見つかった不具合について、売主の方が責任を負わない契約（契約不適合責任を負わない特約）で結びます。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 引き渡しの日 | 仮住まいの入居日や新しい勤務地への着任日から逆算して決めます |
| 残っている住宅ローン | 決済の日に売却代金で返済し、抵当権を外します |
| 室内の状態 | 床や壁の傷、ペットを飼っていた跡も含め、そのままで構いません |
| 買い取った後 | 賃貸に回すことも前提に評価します。この一帯で部屋を探す方の需要を賃貸仲介で見ているためです |
次の住まいが決まるまでの売却の流れ
事前審査の結果を持ってご相談
次の家のローンの事前審査の結果（通った・減額・保留）を教えてください。未受審なら順番から考えます。
残債と手取りの見通しを出す
残債・管理資料・登記を確かめ、仲介と買取それぞれで手元に残る額の見込みを並べます。買取の額はお部屋を拝見してから書面にします。
進め方を選ぶ
仮住まいでつなぐか、頭金に回すか、仲介の期間を区切って買取に切り替えるかを決めます。
仮住まいと引き渡しの日をそろえる
賃貸でつなぐ場合は当社で部屋探しを並行し、入居日と引き渡し日を一つの予定表にまとめます。
決済・ローン完済・次の審査へ
決済の日に売却代金でローンを返し、抵当権を外します。借入のない身軽な状態で、実績がそろった時期に次の審査に臨めます。
審査の可否は当社からお約束できません。借入は金融機関へ、売却と仮住まいは当社へご相談ください。
よくある質問
プレミストセンターレジデンスの売却・買取はイブキへ
- 幅下2丁目の18階建ての部屋を、仲介と買取の両方で見積もります
- 転職や独立の直後でも、次の審査の時期に合わせた売り方を一緒に組み立てます
- 売却後の仮住まい探しも、賃貸仲介の窓口でそのまま承ります
- 査定は無料で、見積りを聞いたうえでお断りいただいても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 西区幅下2丁目9番1号、浅間町駅徒歩7分の18階建て。2018年2月竣工・67戸（2017年秋・66戸の表記もあり）
- 転職・独立の直後は、売ることより次のローンの審査が詰まりやすい
- 実績がそろうまで待つなら、先に売って賃貸でつなぐ
- 頭金に回すなら、売却額が決まってから次を契約する
- 日付を動かせないなら、当社の買取で引き渡し日を先に決められる
