「売る前にローンを少しでも減らしておいたほうが、買主さんや銀行の印象がいいのでしょうか」
「ボーナスを繰上返済に回すか、引っ越し代に取っておくかで夫婦の意見が分かれています」
「残りのローンと売れる額がどのくらい違うのか、自分では見当がつきません」
ポレスターセントラルシティ名西弐番館は、名古屋市西区名西2丁目38番21号に建つ地上7階建・97戸のマンションです。竣工は2012年3月、構造は鉄筋コンクリート造の一部鉄骨造。地下鉄鶴舞線の浄心駅まで歩いて14分ほどです。不動産のイブキの事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは南へ車で10分ほど、自転車なら15分前後の距離にあります。
築14年の棟では、ローンが残っている売主様がほとんどです。この記事では「売る前に繰上返済しておくべきか」を、決済日の一括返済の仕組み、手元資金を残す理由、事前の返済が意味を持つ場面、抵当権抹消の段取りの順に整理します。
イブキが買い取る額は、資料を拝見してから書面でお渡しします。目安の数字は載せていません。
この記事の内容
- ポレスターセントラルシティ名西弐番館の建物概要
- 売る前に住宅ローンを繰上返済しておくべきか
- この棟で買主が確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 残高の確認から決済日の一括返済までの流れ
- よくある質問
ポレスターセントラルシティ名西弐番館の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区名西2丁目38番21号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩14分（15分とする資料あり）。名鉄「栄生」「東枇杷島」駅も利用圏 |
| 築年月 | 2012年3月（2012年4月とする資料あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上7階建 |
| 総戸数 | 97戸 |
| 専有面積・間取り | 2SLDK〜4LDK。70㎡台後半の住戸の記載あり。面積の幅は査定時に確認 |
| 分譲・施工 | 株式会社マリモ／TSUCHIYA株式会社 |
| 管理会社・管理形態 | 大和ライフリンク・全部委託・日勤 |
| 土地権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 駐車場 | 敷地内に平置き。台数・空き・使用料の扱いは査定時に確認 |
| ペット | ペット可とする資料あり。種類や頭数の細則は管理規約で確認 |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス。太陽熱とガスを組み合わせた給湯システム「ポレソーラー」を採用 |
| 学区 | 名西2丁目は榎小・児玉小／天神山中・浄心中に分かれる区域。38番の指定校は査定時に確認 |
竣工月は3月と4月、浄心駅までは14分と15分で資料が分かれます。駐車場1台分が管理費に含まれるという口コミもありますが、規約では確かめられていません。
隣の2棟と管理組合や駐車場が一体か別かも判断できませんでした。管理規約の表紙と重要事項調査報告書で分かるので、ご依頼後に当社から管理会社へ書面で尋ねます。
名西2丁目38番には同じ名前の棟が3つあります。無印の「ポレスターセントラルシティ名西」（38番29号・2007年・114戸）と「参番館」（38番14号・2015年・100戸）です。売り出し事例を見るときは、番地と竣工年で弐番館（38番21号・2012年・97戸）の事例かどうかを必ず確かめてください。
すぐ隣にヨシヅヤ名古屋名西店があり、押切公園も近く、道は平坦です。駅からは少し離れますが、広めの住戸と平置き駐車場は車を使う子育て世帯に向いています。管理会社の大和ライフリンクは中日本支店を隣の無印棟の1階に置いています。分譲のマリモは広島本社です。庄内川・新川の洪水浸水想定は、査定の際に市のハザードマップで番地ごとに確かめます。
売る前に住宅ローンを繰上返済しておくべきか
多くの方は、売る前の繰上返済は要りません。決済日に売却代金で残りをまとめて返すからです。
決済日に「受け取る」と「返す」が同時に起きる
決済の日は、買主から代金を受け取り、その場で売主様の借入先へ残りを一括で返済します。借入先は抵当権を外すための書類を出し、司法書士が買主への名義変更と同時に抹消の登記を申請します。ローンが残ったままでも売り出せるのはこのためです。
手元にお金を残しておく利点
- 一度返したお金は戻りません。買主が決まるまでの間も返済と管理費は続きます
- 引っ越し代や次の住まいの初期費用など、売却の前後は出費が重なります
- 売ってから返すまでの期間が短いと、繰上返済で浮く利息はわずかです
事前の準備が意味を持つのは「差が小さいとき」
例外は、ローンの残りと売れる見込みの額がほとんど同じ、または残りのほうが多そうな場合です。このときは決済日に足りない分を自己資金で用意しないと抵当権を外せません。ただ、先に繰上返済しても決済日に現金を足しても、結果はほぼ同じです。額が決まる前に返すより、まず査定で差を確かめ、足りない分を決済日まで手元に置くほうが動きやすくなります。
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 売れる見込みが残りより十分に多い | 繰上返済は不要。決済日の一括返済で完済します |
| 見込みと残りがほぼ同じ | 先に査定で差を確かめ、不足分は決済日まで手元で確保 |
| 残りのほうが多そう | 自己資金で埋められるか、借入先との相談が要るかを早めに整理 |
一括返済の手数料と、戻ってくるお金
一括返済の手数料は借入先や窓口、固定金利の期間中かどうかで変わります。保証会社に保証料を一括で払っている契約では、未経過分が戻ることがあります。火災保険を長期で掛けている場合も、解約すると残りの期間分が戻ることがあります。
この棟で買主が確かめること
買主は38番の3棟を見比べることが多く、次の点を聞かれます。
- 無印棟・参番館と管理組合や駐車場、共用部が共通か別か
- 「ポレソーラー」の点検や更新の負担の仕方
- 1回目の大規模修繕の予定時期と、長期修繕計画の見直しの有無
- 駐車場の空きと、2台目を借りられるか
- 名西2丁目38番の指定小学校・中学校
ポレスターセントラルシティ名西弐番館の査定は無料です。ローンの残高が分かる書類が手元になくても始められます。査定だけで終えられても費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
買うのはイブキ自身です
仲介会社を間に入れない取引なので、成約に伴う手数料のお支払いは生じません。室内は片付けや補修をせずに引き渡していただけます。引き渡しのあとに不具合が見つかっても、売主様に責任を求めない内容で契約書を作ります。
伊吹株式会社／宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| ローンが残っている | 決済日に代金から一括返済する前提で進めます。借入先への申し出の時期も一緒に確認します |
| 残りと買取額の差が小さい | 書面の額と残高証明を並べ、決済日に足りなくならないかを契約前に確かめます |
| 決済日の場所 | 売主様の借入先の支店で行うことが多く、日程は借入先の都合に合わせます |
| 兄弟棟との区別 | 登記簿の建物の表示で弐番館であることを確かめ、契約書に番地と家屋番号を書きます |
| 設備の古さ・傷み | 給湯設備や水回りが購入時のままでも、そのままお引き受けします |
イブキの本業は賃貸仲介です。売ったあと賃貸で暮らす方は、次のお部屋探しも同じ担当に任せられ、決済日と入居日を一つの会社で合わせられます。
残高の確認から決済日の一括返済までの流れ
返済予定表で今の残りを知る
返済予定表かネットの会員ページで残高を確かめます。繰上返済の申し込みはまだしません。
査定を受けて差を見る
買取の額を書面でお示しし、仲介で売る場合の見立ても添えます。残りとの差を一緒に確認します。
借入先に一括返済を申し出る
売却が決まったら借入先に予定日を伝え、申し込みの期限や手数料、抹消書類の受け取り方を確認します。
契約を結び、決済日を固める
借入先の手続きが間に合う日を決済日にします。不足分が出るなら、その資金は手元に残します。
決済日に受け取り、返し、抹消する
代金の受け取りと同時に完済し、司法書士が抹消と名義変更の登記を申請します。残ったお金は新生活に回せます。
保証料の戻りや火災保険の解約はご自身の手続きです。決済日の前に一覧でお渡しします。
よくある質問
ポレスターセントラルシティ名西弐番館の売却・買取はイブキへ
- 査定は無料。ローンの残りとの差を先に確かめられます
- 査定だけで終えられても費用はかかりません
- 決済日の一括返済と抵当権抹消の段取りを、借入先の都合に合わせて組みます
- 売ったあとの賃貸住まいも、庄内通3丁目の同じ窓口で探せます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ポレスターセントラルシティ名西弐番館は名西2丁目38番21号、2012年3月竣工・7階建97戸。同じ38番の無印棟・参番館と区別します
- ローンは決済日に売却代金で一括返済するので、売る前の繰上返済は多くの場合いりません
- 出費が重なる時期なので、お金は手元に残しておくほうが動きやすくなります
- 残りと売れる見込みの差が小さいときは、先に査定で差を確かめ、不足分を決済日まで確保します
- 一括返済の手数料、保証料の戻り、抵当権抹消の段取りは借入先と司法書士に早めに確認します
