パルティール名駅北の売却・買取｜名古屋市西区菊井・2017年築

パルティール名駅北は、名古屋市西区菊井2丁目のRC造12階建て、総戸数63戸のマンションです。2017年5月の竣工で、地下鉄鶴舞線の浅間町駅まで徒歩11分、桜通線の国際センター駅まで徒歩12分、名古屋駅まで徒歩15分とされています。分譲は山忠で、24㎡台の1Kが中心の棟です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で15分ほど、自転車で20分ほどです。

このページでは、投資用として持っていた部屋を売るときに見落とされやすい「減価償却と譲渡所得の関係」を中心に整理します。買った値段より安く売っても、税金の計算上は利益が出ることがあります。税額や税率は扱わず、実際の計算は税理士に確認していただく前提です。

当社の買取額は、お部屋と賃貸借の状況を拝見してから書面でお示しします。

所在地	愛知県名古屋市西区菊井2丁目104番2号（住居表示は菊井2丁目1-5と表記する資料あり）
交通	地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩11分／地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩12分／「名古屋」駅 徒歩15分
築年月	2017年5月（資料により2017年1月・4月の表記あり）
構造・階数	鉄筋コンクリート造 地上12階建
総戸数	63戸（60戸と記載する賃貸サイトあり）
専有面積・間取り	24.8㎡前後の1Kが中心。50㎡弱の1LDKがあるとする資料あり
分譲・施工	分譲 山忠／施工 松井建設
管理会社・管理形態	ライフパートナーズ／全部委託・巡回管理とする資料あり
土地権利	所有権
用途地域	商業地域
駐車場	敷地内に5台とする資料と「なし」とする資料があり、査定時に確認
ペット	賃貸募集ではペット不可の表記。管理規約上の扱いは査定時に確認
学区	なごや小学校／菊井中学校（名古屋市の通学区域一覧で菊井二丁目を確認）

菊井2丁目は名古屋駅の北側の一帯です。問屋と住宅がまじる地域で、単身向けのマンションが増えています。3駅を使い分けられるので、名駅や丸の内に勤める単身者の賃貸需要があります。

投資用に買われた住戸が多いこの棟で、売るとき誤解が多いのが減価償却との関係です。

売却益は「買値との差」ではない

売ったときの利益（譲渡所得）は、売った金額から「取得費」と「譲渡費用」を引いて計算します。取得費は買った代金そのものではなく、建物部分は減価償却費の累計額を引いた残りになります。

家賃収入の申告で毎年経費にしてきた償却費の合計が、そのまま差し引かれます。その結果、買値より安く売ったのに、計算上は譲渡所得が残ることがあります。

項目	中身	手元で確かめる書類
譲渡価額	売買代金と固定資産税の精算金	今回の契約書・精算書
取得費（土地）	土地部分の購入代金（償却なし）	購入時の売買契約書
取得費（建物）	建物部分の購入代金から、減価償却費の累計額を引いた残り	毎年の確定申告書控え・減価償却の明細
譲渡費用	仲介手数料など売るために直接かかった費用	今回の領収書

土地と建物の内訳が出発点になる

減価償却の対象は建物部分だけなので、購入時にどの内訳で申告を始めたかが出発点です。最初の年の申告書を確かめてください。

書類の残し方

申告を税理士に任せていた方は、依頼先に償却の明細を出してもらうのが早道です。

ほかに気をつけたい点

所有期間の長短で税率の区分が変わり、判定は売った年の1月1日時点です。投資用の部屋にはマイホーム向けの特別控除は使えず、損が出たときの他の所得との相殺にも制限があります。法人名義なら売却益は法人の決算に入ります。いずれも数字の計算は税理士に確認してください。

この棟の1Kを検討する買主は、賃貸で運用する人が中心です。建物に加えて「どう貸せているか」を細かく見ます。

同じ間取りが多いため、同時期の売り出しとは比べられやすくなります。階数、室内の状態、賃料条件のどれで差がつくかを先に整理しておくと話が早く進みます。

入居中の住戸	賃貸借契約と敷金をそのまま当社へ移します。退去のお願いは不要です
空室の住戸	クリーニングや原状回復は不要です
賃貸管理会社との契約	解約の通知時期を確かめ、引き渡し日に合わせます
引き渡しの時期	年内か年明けかをご相談のうえ決められます
書類がそろわない場合	購入時の契約書がなくても手続きは進められます

買い取った部屋は、当社で賃貸に回すこともあります。賃貸仲介が本業なので、入居中の方の更新や修繕の窓口もそのまま引き受けられます。