「買主さんの調査報告書に、バルコニーのひびが書かれていました」
「直すのか、値引きで済ませるのか分かりません」
「共用部のことは自分では直せないのですが」
パークシティ上小田井は、名古屋市西区二方町45番1号に建つ三井不動産分譲のマンションです。竣工は1999年4月、SRC一部RCの地上15階建てで、総戸数は220戸。上小田井駅から徒歩9分、mozoワンダーシティのすぐそばです。庄内通3丁目9-4の当社事務所からは、車で10分ほど、自転車でも15分前後で着きます。
築年数のたった住戸では、買主が契約前に建物状況調査（インスペクション）を依頼することがあります。この記事では、報告書が届いたあと売主が何をどう判断するかに絞り、指摘の分け方、共用部と専有部の違い、補修・価格調整・現況了承の選び方、容認事項の書き方を整理します。
当社が買い取る場合の額は、室内を拝見後に書面でお示しします。
この記事の内容
- パークシティ上小田井の建物概要と周辺
- インスペクションの指摘が出たときの分け方と対応
- 報告書を受け取った買主が確かめること
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 指摘が出てから引き渡しまでの流れ
- よくある質問
パークシティ上小田井の建物概要と周辺
| 所在地 | 名古屋市西区二方町45番1号 |
| 交通 | 名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線「上小田井」駅 徒歩9分（資料により12〜13分） |
| 築年月 | 1999年4月竣工（資料により1999年2月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造一部鉄筋コンクリート造・地上15階建 |
| 総戸数 | 220戸 |
| 専有面積・間取り | 3LDK中心、一部4LDK（平均約78㎡とする資料あり。住戸ごとは査定時に確認） |
| 分譲・施工 | 三井不動産・竹中工務店 |
| 管理会社・管理形態 | 三井不動産レジデンシャルサービス・管理人日勤 |
| 土地権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 工業地域とする資料あり（査定時に確認） |
| 駐車場 | あり（形式・空きは査定時に確認） |
| ペット | 査定時に確認（管理規約で確かめます） |
| 学区 | 山田小学校・山田中学校（名古屋市の通学区域で二方町は全域） |
竣工は1999年4月と2月、駅徒歩は9分と12〜13分で資料が割れています。同じ45番1号に「スカイコート」の名称で載る資料もあり、220戸が一棟の戸数か、敷地内の複数棟の合計かは公開資料では決めきれませんでした。
フォレストコートと管理組合が一体か別かも未確認です。共用部の指摘の説明に関わるため、ご依頼の段階で管理会社の重要事項調査報告書を取り、先に確かめます。
同じ二方町45番1号には「パークシティ上小田井フォレストコート」（1999年2月竣工・139戸）があり、資料上は別の建物です。二方町には「パークホームズ上小田井ガーデンアイル」（16番2号）、「パークホームズ上小田井コンフォートウィル」（12番）、「パークシティタワーズガーデン」（41番2号）、「ロイヤルアークソレイス上小田井」（41番1号）もあります。登記簿の建物名で最初に照合します。
駅とのあいだにmozoワンダーシティがあり、買い物は徒歩圏で済みます。近くを庄内川と新川が流れる低地のため、洪水浸水想定は名古屋市のハザードマップで確かめます（査定時に確認）。
インスペクションの指摘が出たときの分け方と対応
指摘があっても、それだけで契約が壊れるわけではありません。性質を分け、専有部か共用部かを見て、対応を選びます。
指摘の種類は三つに分けて読む
| 種類 | 中身の例 | 売主の受け止め方 |
|---|---|---|
| 劣化 | 年数相応の汚れ、クロスの浮き、建具の擦れ | 買主も想定している範囲。多くは説明で足ります |
| 不具合 | 水栓の漏れ、給湯器の着火不良、換気扇の停止 | 今起きている故障。補修か価格調整かを決める対象です |
| 要経過観察 | 天井のしみの跡、壁の細いひび | 原因が確定していないもの。事実を容認事項に書いて引き継ぎます |
報告書の表現は調査会社ごとに違うため、写真と所見欄を見て三つに振り分け直します。
共用部の指摘と専有部の指摘
バルコニー、外壁、窓サッシなどが調査範囲に入ることがありますが、多くは共用部分か専用使用権付きの共用部分で、売主が一人で補修してよい場所ではありません。
- 専有部の指摘（室内の設備・内装・配管の一部）：売主が補修、または価格や容認事項で調整できる
- 共用部の指摘（外壁・バルコニー・サッシ・共用配管）：管理組合の修繕計画で扱う。売主は予定を調べて伝える役割
- 境目があいまいな指摘（給排水管の枝管、玄関扉など）：管理規約の区分を確認してから判断する
この規模の棟では外壁やバルコニーの補修は大規模修繕に入っていることが多く、次回の予定を示せば足りる場合があります。
補修・価格調整・現況了承の選び方
| 対応 | 向いている指摘 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 補修してから引き渡す | 原因がはっきりした専有部の不具合。水栓や給湯器など | 工事日程で引き渡しが延びることがある。完了の写真を残す |
| 価格で調整する | 買主がリフォームで入れ替える予定の箇所 | 何を理由に調整したかを明記し、同じ箇所で責任を問わない旨を書く |
| 現況で了承してもらう | 劣化・要経過観察・共用部の指摘 | 報告書の該当ページを契約書類に添付する |
給湯器は交換、クロスは価格で、しみは現況了承、と組み合わせるのが普通です。
容認事項への書き方
- 調査日と調査会社、報告書の該当項目を特定して書く
- 指摘は報告書の表現どおりに写し、推測で原因を足さない
- 補修・価格に含めた・現況のままの項目を分けて書く
- 共用部の指摘は、組合の修繕予定と、売主に補修の権限がないことを併記する
報告書を受け取った買主が確かめること
指摘が出たあと、買主からよく尋ねられる点です。
- 指摘箇所を過去に修理・交換した記録があるか
- 天井や壁のしみが漏水か結露か、原因の説明があるか
- バルコニーや外壁の補修が、次の大規模修繕の工事範囲に入っているか
- 給湯器など設備の交換時期と、付帯設備表の記載が合っているか
買主が既存住宅売買瑕疵保険を使うなら、不具合が残ると加入できないことがあり、補修を選ぶ理由になります。
パークシティ上小田井の査定は無料です。報告書があればあわせて拝見します。お断りいただいても費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
当社が買主になります
伊吹株式会社が自ら買い受けるため、仲介の手数料は発生しません。
指摘箇所も直さずに引き渡せます。引き渡し後の不具合について売主に責任を求めない条件で契約します。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| インスペクションの指摘 | 補修も個別の値引き交渉も不要です |
| 共用部の指摘 | 修繕予定は当社が管理会社に確認します |
| 引き渡しの時期 | 次の住まいが決まってから決められます |
| 買い取ったあと | 賃貸仲介が本業のため、賃貸に回す前提も含めて値付けします |
指摘が出てから引き渡しまでの流れ
仲介で調査の指摘が出た場合の流れです。
報告書を一緒に読む
指摘を三つの種類に分け、専有部か共用部かも整理します。
共用部は管理会社に照会する
修繕計画に入っているかを確かめ、買主に渡せる形にします。
専有部の対応を指摘ごとに決める
補修・価格に含める・現況了承を売主と決め、補修分は業者の日程を取ります。
買主と合意し、容認事項に書き込む
合意内容を契約書と重要事項説明書に反映し、報告書の該当ページを添付します。
引き渡しと、その後の住まい
決済と鍵の引き渡しです。住み替え先の賃貸探しも同じ担当が行います。
話がまとまらず買主が見送った場合も、報告書を残したまま当社の買取査定に回せます。
よくある質問
パークシティ上小田井の売却・買取はイブキへ
- 報告書をもとに、補修・値引き・現況了承の振り分けから一緒に考えます
- 共用部の指摘は、管理会社への照会まで当社が行います
- 査定は無料で、お断りいただいても費用はかかりません
- 庄内通3丁目の事務所から車で10分ほど。売却後の賃貸探しも同じ窓口です
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- パークシティ上小田井は二方町45番1号、1999年4月竣工・220戸です
- 指摘は劣化・不具合・要経過観察に分けてから対応を決めます
- 共用部の指摘は直すのでなく、組合の修繕予定を調べて伝えます
- 対応は指摘ごとに組み合わせ、容認事項に報告書を特定して書きます
- まとまらない場合は、当社が現状のまま買い取る道もあります
