「前の道が狭くて、車の出し入れにいつも気をつかっていました。売るときに不利になりませんか」
「6戸しかない建物なので、比べられる売り出しがほとんどありません。値段の見当がつかないんです」
「建て替えの話が出たことはありません。この先どうなるのかを知ったうえで決めたいです」
パーク児玉は、名古屋市西区児玉3丁目9番25号にある鉄筋コンクリート造・地上3階建て、総戸数6戸の分譲マンションです。1983年8月に竣工しました。地下鉄鶴舞線の浄心駅まで徒歩14分、名鉄の東枇杷島駅まで徒歩18分の住宅地にあります。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で10分前後、自転車なら15分ほどの距離です。
6戸ほどの小さなマンションは、敷地の条件で評価が動きやすいものです。この記事では、敷地が建築基準法上の道路にどう接しているか、前面道路が公道か私道か、私道なら持分や通行・掘削の承諾があるかといった点が、査定額・買主の住宅ローン・将来の建替えにどうつながるのかを整理します。この棟の接道は公開資料で確かめられなかったため、確かめ方も書きます。
当社の買取額は、お部屋と敷地まわりを拝見したあと書面でお伝えします。
この記事の内容
- パーク児玉の建物概要と周辺
- 接道と前面道路が、評価・融資・建替えにどう関わるか
- 買主と金融機関が確認すること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 道路の確認から引き渡しまでの流れ
- よくある質問
パーク児玉の建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区児玉3丁目9番25号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩14分／名鉄名古屋本線・犬山線「東枇杷島」駅 徒歩18分 |
| 竣工 | 1983年8月（築43年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造（RC）・地上3階建て |
| 総戸数 | 6戸 |
| 専有面積・間取り | 1階に57.19㎡・4Kの住戸の記録あり。他の住戸は査定時に確認 |
| 分譲会社・施工会社 | 公開資料に記載なし。査定時に確認 |
| 管理会社・管理形態 | 自主管理との記載あり（三交不動産マンションライブラリー）。現況は査定時に確認 |
| エレベーター | 公開資料に記載なし。査定時に確認 |
| 土地権利・用途地域 | 査定時に確認 |
| 接道・前面道路の種別 | 公開資料では確認できず。市の道路台帳・指定道路の資料・建築計画概要書で確かめる |
| 駐車場・ペット | 査定時に確認 |
| 学区 | 児玉小学校・浄心中学校（名古屋市の通学区域で児玉3丁目を確認） |
未確認：分譲・施工会社、管理の現況、エレベーター、駐車場、ペット規約、土地の権利と用途地域、接道。
管理形態は、当社の手元のリストでは空欄、三交不動産のマンションライブラリーでは「自主」です。面積の記録は1階の57.19㎡・4Kの1件だけです。
2025年に1階住戸の売り出し、2026年に同じ広さの住戸の賃貸募集の記録があります。管理組合の役員の方や登記簿、分譲時の資料で突き合わせます。
同じ児玉3丁目には、藤和シティホームズ浄心（33番19号）、ライオンズマンション康生通第2（40番38号）、グランコート康生通（40番34号）があります。いずれも番地も規模も別の建物です。また「パーク」と付く名前でも、パークホームズ浄心の各棟やパークシティ鳥見とは関係がありません。査定のご依頼では「児玉3丁目9番25号」の番地までお伝えください。
周辺は戸建てや小さな集合住宅が並ぶ住宅地です。学区は児玉小学校・浄心中学校です。洪水の浸水想定は名古屋市のハザードマップでこの番地を確かめ、査定書に添えます。
接道と前面道路が、評価・融資・建替えにどう関わるか
建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。満たすかどうかで、建て直せる建物が変わります。
前面道路には、見た目が同じでも法律上の種類がいくつかあります。パーク児玉の前面道路がどれかは、今回の調べでは分かりませんでした。
| 前面道路の種類 | どんな道か | 売却で問題になること |
|---|---|---|
| 市道などの公道（42条1項1号） | 市が管理する道路 | 道路の問題はまず起きません。幅員が4m未満なら後退の要否を見ます |
| 位置指定道路（42条1項5号） | 宅地開発などで個人・会社が造り、市が指定した私道 | 道路部分の持分と、通行・掘削の承諾の有無を買主が確認します |
| 2項道路（42条2項） | 幅4m未満で、昔から建物が並んでいた道 | 建替えのときに道路の中心から2mまで下がる必要があり、敷地が減ります |
| 法上の道路でない通路 | 見た目は道でも、建築基準法の道路にあたらない | 今の規模での建替えが難しく、融資が付きにくくなります |
評価への影響
公道に十分接していれば、道路は評価の妨げになりません。私道の場合、道路部分を区分所有者で共有しているのか、第三者が持っているのかで扱いが変わります。持分がなく承諾書もない場合、水道管やガス管の工事で道路を掘るたびに所有者の了解が要ります。
買主の住宅ローンへの影響
金融機関は担保の評価で接道を必ず見ます。私道で承諾書がない場合や、接道に疑いがある場合は、融資額を抑えたり見送ったりする金融機関があります。売り出す前に道路を確かめておけば、手戻りを防げます。
将来の建替えへの影響
建替えには区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成が要ります。6戸なら5戸の賛成です。2項道路なら後退で敷地が減り、容積率も前面道路の幅で頭打ちになることがあります。今と同じ床面積を建て直せない場合、建替えより敷地ごと売る話になることも考えられます。
- 道路の種別：名古屋市の指定道路の図や道路台帳で確かめます
- 建築当時の届出：建築計画概要書を閲覧し、接道の記載と確認の年月日を見ます
- 私道の持分と承諾：登記簿（公図・道路部分の地番）と、ご家庭に残る承諾書で確かめます
6戸の管理組合では、書類が役員宅に眠っていることもあります。見つからなければ当社が役所で取れる資料から集めます。
買主と金融機関が確認すること
仲介で売ると、買主から次の点を尋ねられます。
- 前面道路の種別と幅員、接している長さ
- 私道なら持分の有無と通行・掘削の承諾
- 建築確認の年月日（竣工時期から新耐震の確認である可能性が高いものの、書類で確かめます）
- 管理規約と総会の記録、修繕の履歴、積立金が貯まっているか
- 浸水想定と、1階住戸なら過去の水の入り方
パーク児玉の査定は無料です。道路の資料がそろっていない段階でもご相談ください。お見積りのあとでお断りいただいても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
買主は当社そのものです。間に入る業者がいないため、仲介の報酬はそもそも発生しません。
室内は今の姿のままで引き取ります。引き渡したあとで不具合が見つかっても、売主様に責任を問わない約束を契約書に入れます。
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 接道が分からないとき | 道路の種別が確かめられない段階でも査定します。当社が資料を取り、結果を見てから金額を固めます |
| 私道の承諾書がないとき | 承諾書がないことを前提に考えます。取り直すかどうかは当社の側で判断します |
| 引き渡しの時期 | 次のお住まいが決まるまで待てます |
当社は賃貸仲介が本業です。買い取った部屋を賃貸に回せるため、売り出しの少ない小さな棟でも値付けができます。売却後のお住まい探しも同じ窓口で承ります。
道路の確認から引き渡しまでの流れ
番地と手元の書類を伺う
どの住戸か、分譲時の資料や私道の承諾書らしい書類が残っているかをお聞きします。メールだけでも進められます。
役所で道路と建築の記録を調べる
道路の種別と幅員、建築計画概要書、登記簿と公図を当社が取り寄せます。私道なら道路部分の所有者も確かめます。
現地で道とお部屋を見る
前面道路の幅や敷地との境を確かめ、そのあとお部屋を拝見します。
仲介と買取の両方で見通しを出す
調査結果を踏まえ、仲介での見込みと当社の買取額を、理由を付けて書面で並べます。選ぶのは売主様です。
契約と引き渡し
条件がまとまれば契約し、決めた日に代金をお支払いして鍵を受け取ります。ローンが残っていれば同じ日に抵当権を抹消します。
接道に問題がなければ、仲介で広く売るほうが手元に多く残ることもあります。その場合は率直にお伝えします。
よくある質問
パーク児玉の売却・買取はイブキへ
- 前面道路の種別や私道の持分は、当社が役所と法務局で調べます
- 仲介で売る場合と当社が買う場合を、根拠付きの書面で並べてお見せします
- 庄内通3丁目の事務所から近く、現地の確認に何度でも足を運べます
- 査定は無料で、見積りのあとにお断りいただいても費用は生じません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- パーク児玉は西区児玉3丁目9番25号、1983年8月竣工・RC3階建て・6戸のマンションです
- 管理は自主管理との資料があり、分譲会社やエレベーターの有無などは査定時に確かめます
- 前面道路の種類と私道の持分・承諾は、査定額・買主の融資・建替えの見通しに直結します
- 接道は公開資料で確かめられなかったため、道路台帳・指定道路の資料・建築計画概要書で調べます
- 仲介と当社の買取を並べて比べ、手元に残る額と時期で選べます
