「名駅2丁目の1Kを持っていますが、自分は住んだことがありません。売るときに不利になりますか。」
「総会の案内はいつも委任状で済ませています。理事の順番が回ってきたらどうしようかと思っています。」
「住む人と投資の人、どちらに売るほうがいいのか分かりません。」
オープンレジデンシア名古屋駅ザコートは、名古屋市西区名駅2丁目14番11号にある地上15階建て・総戸数112戸のマンションです。2020年9月に竣工しました。名古屋駅まで徒歩7分で、地下鉄東山線の亀島駅も歩ける距離です。町名は「名駅」ですが中村区ではなく西区です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車でおよそ15分、自転車なら20分ほどです。
分譲時の間取りはスタジオから2LDKで、単身向けが中心です。こうした棟は、所有者が住まずに貸している例が多くなりがちです。この記事では、貸している住戸の多い棟を売るときに何が起こりやすいか、買主によって見方がどう変わるかを整理します。
当社が買い取る場合の金額は、お部屋と管理組合の資料を確かめたうえで書面にしてお渡しします。ここには価格の数字を書いていません。
この記事の内容
- オープンレジデンシア名古屋駅ザコートの建物概要
- 所有者の多くが住んでいない棟で起こりやすいこと
- 住む買主と投資の買主が確かめる点
- イブキが買い取る場合の条件
- 賃貸化の状況を確かめてから売る流れ
- よくある質問
オープンレジデンシア名古屋駅ザコートの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区名駅2丁目14番11号 |
| 交通 | 「名古屋」駅 徒歩7分／地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩7〜8分（地下鉄の名古屋駅まで8分、JRの名古屋駅まで10分とする資料もあり） |
| 竣工 | 2020年9月（築6年）。2020年8月とする資料もあり |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造（RC）地上15階建て |
| 総戸数 | 112戸（分譲時は会員向けの優先住戸を含む） |
| 専有面積・間取り | 分譲時の資料で約27〜52㎡、スタジオ・1K・1LDK・2LDK |
| 分譲・施工 | 分譲：オープンハウス・ディベロップメント／施工：大末建設 |
| 管理 | グローバルコミュニティ／全部委託・管理員は日勤（販売資料による） |
| 土地権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域（販売資料による） |
| 駐車場 | 敷地内にありとする資料あり。台数・形式は査定時に確認 |
| ペット | ペット足洗い場の記載あり。飼育できる種類と頭数は規約で査定時に確認 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域一覧で名駅二丁目は全域） |
竣工月は2020年9月と8月、名古屋駅までの徒歩分は7分から10分まで、資料によって表記が分かれます。本記事は当社の物件リストの表記に合わせています。
貸している住戸の割合、駐車場の台数、ペット細則、洪水や内水の浸水想定は、公開資料では確かめられませんでした。どれも管理会社への照会とハザードマップで裏を取り、査定の書面に書き添えます。
同じ名駅2丁目14番には名駅アイリス（14番1号）があります。名駅2丁目にはサンパーク名駅スクエア、ブリリア名駅二丁目、ブリリアタワー名古屋グランスイート、プレサンス名古屋STATIONビジュもあります。西区のオープンレジデンシアも名古屋菊井通、城西、名古屋アベニュー、名駅那古野、庄内通、名古屋フロント、名古屋アーバンコートと多く、中村区にはオープンレジデンシア名駅南THE COURTがあります。ご依頼の際は「14番11号・112戸」と添えてください。
建物は名古屋駅の北側、ビル街が住宅の混じる街並みに変わるあたりです。スーパーや病院までの徒歩分は、現地で測って査定書に載せます。
所有者の多くが住んでいない棟で起こりやすいこと
単身向けが中心で名古屋駅に近い棟は、買って貸す使い方と相性が良く、賃貸の募集も目に付きます。一方で、この棟で貸している住戸が何割あるかは公開資料では分かりません。ここでは、そうした棟で一般に起きやすいことを挙げます。
総会は委任状と議決権行使書で成り立つ
棟の外に住む所有者は総会に足を運びにくく、出席の多くが書面になります。定足数は満たせても、議論のないまま可決されがちです。規約変更のように4分の3以上の賛成が要る議案は、返送が少ないと通りにくくなります。
理事のなり手が限られる
遠方の所有者は理事を引き受けにくく、住んでいる少数の方に役が集まりがちです。辞退が続くと管理会社に頼る運営になります。理事会の開催回数や外部専門家の話が議事録にあるかで、様子が分かります。
共用部の使われ方
入居者は所有者より入れ替わりが早く、ゴミの出し方、駐輪場、引っ越しの養生などの細則が伝わりにくくなります。細則は貸主を通して入居者へ伝わるため、掲示や注意文が増えがちです。
| 見る点 | 住む買主 | 投資の買主 |
|---|---|---|
| 棟の住人 | 入れ替わりの多さ、共用部の静かさを気にする | 入居者の層と空室の出方を見る |
| 管理組合 | 自分が理事を務めることになるかを気にする | 運営が管理会社任せでも回っているかを見る |
| 同じ棟の売り物 | 選べる部屋が多いと比べて決める | 似た住戸の賃料と売値を並べて利回りで判断する |
| お金の組み方 | 住宅ローンを使い、自分が住むことが前提 | 投資用のローンか手元資金。借入の条件は住宅ローンと別 |
割合を確かめる方法
管理会社は、組合員名簿の住所が棟の外にある件数や、貸すときの届出件数を把握していることがあります。個人情報なので、件数や割合の範囲で答える、あるいは答えない、という対応になります。総会議事録の出席者数と委任状・議決権行使書の数を見るだけでも、住んでいる所有者の多さはおおよそ分かります。
住む買主と投資の買主が確かめる点
- 空室か賃貸中か。賃貸中なら契約書、月々の家賃、預かっている敷金
- 直近2回分の総会議事録と、理事会の運営のしかた
- 管理費と修繕積立金、長期修繕計画で次に上がる時期
- 同じ棟でいま売りに出ている住戸と、賃貸募集中の住戸の数
住む方には空室で、投資の方には入居者がいるままで売るのが基本です。手元に残る額は賃貸借の期間と棟内の競合で変わります。
オープンレジデンシア名古屋駅ザコートの査定は無料です。入居者がいるお部屋でも、室内に入らずに進められます。結果を見て見送られても、費用は生じません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが買い取る場合の条件
当社がそのまま買主になる売買です
間に仲介会社が入らないため、仲介の報酬は発生しません。室内の手直しも入居者の退去も不要です。引渡し後に不具合が見つかっても、売主様へ補修や代金の減額を求めない約束を契約書に入れます。
不動産のイブキ（伊吹株式会社）国土交通大臣(1)第10691号
| 賃貸中の住戸 | 入居者との契約を当社が貸主として引き継ぎます。売主様から入居者へ個別に説明していただく必要はありません |
| 空室の住戸 | 家具や家電が残っていても、そのままの状態で引き取ります |
| 管理組合の役 | 理事の任期中でも売却できます。交代の届け出は管理会社と調整します |
| 遠方の売主様 | 現地の立会いは鍵の受け渡し程度で、契約は郵送でも進められます |
| 買い取った後 | 賃貸仲介が本業の当社が、自社で借り手を探して貸し続けます |
賃貸化の状況を確かめてから売る流れ
お部屋の今の使い方を聞く
空室か賃貸中か、賃貸なら契約の残り期間と管理を任せている会社を伺います。ここで住む買主と投資の買主のどちらを狙うかの目安が立ちます。
管理会社に棟の様子を尋ねる
グローバルコミュニティに、賃貸の届出件数や外部の組合員の割合を答えられる範囲で尋ねます。あわせて重要事項の調査報告書を取ります。
議事録で運営を読む
出席と委任状の数、理事の顔ぶれ、共用部の使い方で出た注意を拾い、買主への説明を用意します。
売り方を並べて比べる
住む方への仲介、投資の方への仲介、当社の買取の三つを、見込める手取りと時間で並べて書面にします。
引渡しと届出
決済の日に鍵を受け取り、所有者の変更を管理会社へ届けます。賃貸中なら家賃の振込先が変わることを入居者へ知らせます。
売ったあとに名古屋でご自身が住む部屋を探す場合も、当社の賃貸窓口でそのままお手伝いできます。
よくある質問
オープンレジデンシア名古屋駅ザコートの売却・買取はイブキへ
- 住んでいないお部屋でも、棟の運営状況を調べたうえで売り方を選べます
- 賃貸中のままでも、空室で家具が残っていてもご相談いただけます
- 査定は無料で、お見送りになっても費用はかかりません
- 庄内通3丁目の事務所から車で15分ほど。県外の方は郵送とメールで進められます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- オープンレジデンシア名古屋駅ザコートは西区名駅2丁目14番11号、2020年9月竣工・15階建て・112戸の棟です
- 単身向けの住戸が中心ですが、貸している住戸の割合は公開資料では確認できていません
- 所有者の多くが住んでいない棟では、総会が書面中心になり、理事の役が一部に集まりやすくなります
- 住む買主は住人と管理の目、投資の買主は賃料と棟内の競合を見るので、売る相手で準備が変わります
- 賃貸化の状況は管理会社への照会と総会議事録で確かめ、売り方を並べて比べてから決めます
