「最初の値段をいくらにするかで、仲介会社の3社が3社とも違うことを言います」
「高めに出して様子を見るか、最初から相場で出すか。どちらが損をしないのか分かりません」
「同じ棟で別のお部屋も売りに出ています。比べられて埋もれないか心配です」
オアシスフォートは、名古屋市西区笠取町2丁目21番に建つ、2004年2月竣工、鉄筋コンクリート造一部鉄骨鉄筋コンクリート造・地上15階建て、総戸数199戸の分譲マンションです。地下鉄鶴舞線の庄内通駅から徒歩10分、浄心駅から徒歩13分と案内されています。当社の事務所がある庄内通3丁目9-4からは車で5分ほど、自転車なら7〜8分で着きます。
199戸の大きな棟なので売り出しは年に何度も出ます。この記事では値下げの話には踏み込まず、最初の売り出し価格（初値）の決め方に絞り、出した直後の2〜3週間がなぜ大事かから整理します。
当社が買い取る場合の金額は、お部屋と管理組合の資料を拝見したあと書面でお渡しします。この記事に価格の数字はありません。
この記事の内容
- オアシスフォートの建物概要
- 売り出し直後に反響が集まる理由と、初値の3つの出し方
- 買主と買主側の仲介会社が見ている点
- イブキが直接買い取るときの条件
- 初値を決めてから最初の見直しまでの流れ
- よくある質問
オアシスフォートの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区笠取町2丁目21番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩10分／「浄心」駅 徒歩13分（資料により庄内通駅12分・13分、浄心駅14分・15分の表記あり） |
| 築年月 | 2004年2月竣工 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨鉄筋コンクリート造 地上15階建て（資料により鉄骨鉄筋コンクリート造の表記あり） |
| 総戸数 | 199戸 |
| 専有面積・間取り | 約73.72〜115.86㎡／3LDK〜4LDK（2LDKの表記の資料もあり） |
| 分譲・施工 | 分譲 野村不動産・近鉄不動産／施工 浅沼組 |
| 管理会社・管理形態 | 野村不動産パートナーズ／管理員の勤務形態は日勤とする資料と常駐とする資料があり、査定時に確認 |
| 土地権利・敷地 | 所有権／敷地面積 約8,647㎡ |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 共用施設 | シアタールーム・パーティールーム・キッズルーム・ゲストルームの掲載あり |
| 駐車場 | 住戸数分ありとの掲載あり（形式と空きは査定時に確認） |
| ペット | 「相談可」とする資料が1件のみ。査定時に確認 |
| 学区 | 庄内小学校・名塚中学校（名古屋市の通学区域一覧で、笠取町は町全体がこの組み合わせ） |
駅からの徒歩分と構造の表記は資料ごとに割れています。広告に載せる表記は、登記と管理会社の重要事項調査報告書で合わせます。
ペットの可否、駐車場の形式と空き、管理員の勤務時間、洪水時の浸水想定は公開資料で確定できませんでした。浸水の想定は市のハザードマップで番地ごとに確かめ、買主さんに渡せる形で用意します。
同じ笠取町2丁目には「プレミスト庄内通」（2丁目131番・2012年築・110戸）があり、駅名が入った名前のため取り違えやすい棟です。笠取町3丁目の「エスポア浄心3」（3丁目39番）も近くにあります。この記事は2丁目21番、199戸のオアシスフォートについて書いています。
周辺は住宅と事業所が混ざる準工業地域です。資料上はミユキモールまで約380mで、買い物は徒歩圏です。南向きの住戸が多く、敷地内に植栽の多い広いガーデンがあるのがこの棟の特徴です。
売り出し直後に反響が集まる理由と、初値の3つの出し方
なぜ最初の2〜3週間なのか
中古マンションを探す人の多くは、ポータルサイトに条件を登録して新着の通知を受け取っています。広めの3LDK・4LDKを西区で待っている人は、売り出しから数日のうちに反応します。
ポータルでは掲載から一定期間「新着」の印が付き、一覧の上に出やすくなります。この期間を過ぎると下に沈み、待っていた人が見終えたあとは、新たに探し始めた人からの細い流れになります。
掲載日が古くなると「何か理由があるのでは」と受け取られやすくなる点も、最初の山を大事にする理由です。
相場より上・相場どおり・下の3通り
| 出し方 | 利点 | 欠点 |
|---|---|---|
| 相場より上 | 値引き交渉が入っても狙いの水準に着地しやすい。上層階や角部屋など明らかな強みがあれば通ることもある | 新着の期間に比較で外されやすい。一度「高い」と見た待機組は、見直し後も戻りにくい |
| 相場どおり | 待機組の比較に乗り、最初の週から内見が入りやすい | 同じ棟の住戸と並ぶと、差が内装や階数だけになる |
| 相場より下 | 申込みが重なり、条件の良い買主さんを選べることがある。期日のある方には確実 | 届いたかもしれない金額を最初から手放す。安さの理由を疑われることもある |
同じ棟の中の競合住戸
199戸あると、売り出しが2戸・3戸と重なることがあります。立地や共用施設は同じなので、差がつくのは部屋そのものと価格だけです。
- 同じ棟で掲載中の住戸の階数・面積・掲載開始日を確かめる
- 先に出ている住戸が長く残っているなら、その価格帯は買主さんに一度見送られていると考える
- 面積が近い住戸と同時なら、内装や引渡し時期で違いを説明する
反響がないときの判断の時期
初値の当たり外れは、最初の2〜3週間の問い合わせと内見の数でおおよそ分かります。内見がほとんど入らなければ価格で外されている可能性が高く、内見はあるのに申込みがなければ室内の印象や条件が原因のことがあります。「何週目に何を見て判断するか」を売り出す前に仲介会社と決めておくと、慌てずに済みます。
買主と買主側の仲介会社が見ている点
初値が合っていても、次の点の説明が弱いと申込みまで進みません。
- 築22年なので、1回目の大規模修繕の内容と2回目の見通し
- 修繕積立金の改定の予定と長期修繕計画の見直し時期
- 駐車場を引き継げるか、空き待ちがあるか、機械式か平面式か
- ペット飼育やリフォームの制限
- 浸水想定区域かどうか
オアシスフォートの査定は無料です。仲介で出す場合の初値の考え方と、当社が買い取る場合の金額を並べてお伝えします。お聞きになったうえでお断りいただいても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
売主さんと当社の二者で契約します
仲介会社が入らないので仲介の手数料は発生しません。お部屋は今の状態で引き受け、引渡し後の不具合の責任を売主さんに求めない特約を付けます。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| ポータルへの掲載 | しません。同じ棟の住戸と比べられることもありません |
| 室内の状態 | 内装の傷みや残った家具はそのままで構いません |
| 内見の回数 | 当社の確認の1回だけです |
| 管理の書類 | 委任状をいただければ当社から管理会社へ請求します |
| 引渡しの時期 | 次のお住まいが決まってからなど、売主さんのご都合に合わせて相談します |
| 買い取ったあと | 再販のほか、ファミリー向けの賃貸に回すこともあります |
賃貸仲介が本業なので、売却後の賃貸の部屋探しも同じ担当がお手伝いします。
初値を決めてから最初の見直しまでの流れ
同じ棟の売り出し状況を並べる
掲載中の住戸と、この1〜2年の成約住戸を階数・向き・面積で一覧にし、掲載と成約の差も見ます。
お部屋の強みと弱みを書き出す
眺望、角部屋か、リフォームの有無などから一覧の中での位置を決め、上で出すか相場で出すかを判断します。
出す日と判断の日を先に決める
競合住戸との重なりや転勤・入学の時期を見て売り出し日を決め、見直しの時期も決めておきます。
新着の期間は問い合わせにすぐ答える
管理の資料と写真をそろえて早めに応じ、内見の数と反応を記録します。
2〜3週目で結果を読む
内見がなければ価格、申込みがなければ室内や条件と原因を分けます。当社の買取との比較もこの時点でできます。
出す前に当社の買取の金額を知っておくと、初値を決める物差しになります。
よくある質問
オアシスフォートの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から車で5分ほどです
- 仲介で出す場合の初値の考え方と、当社が買う場合の金額を両方お伝えします
- 査定は無料で、お聞きになったあと断られても費用はかかりません
- 売却後の賃貸のお部屋探しも同じ会社でご相談いただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- オアシスフォートは笠取町2丁目21番、2004年2月竣工・199戸。プレミスト庄内通とは別の棟です
- 反響は新着の期間に集中します。待っていた買主さんが一通り見終える2〜3週間が勝負です
- 上で出すのは強みのはっきりした部屋に限り、それ以外は同じ棟の成約の水準を基準にします
- 同じ棟の競合住戸の掲載日と条件を見て、出す時期と説明の仕方を決めます
- 見直しの時期を先に決め、当社の買取の金額も物差しにできます
