「メイツ栄生の部屋を貸していて、入居中のご家族がこの先も住みたいと話しているそうです」
「売るなら、まず今の入居者さんに声をかけてみたい。ただ、どう切り出せば角が立たないのか」
「断られたら、貸したまま売ることはできるのでしょうか」
メイツ栄生は、名古屋市西区栄生1丁目28番16号に建つ地上10階建て・総戸数72戸の分譲マンションです。名鉄名古屋本線の栄生駅から徒歩3分。2015年2月の竣工で、3LDKと4LDKが中心のファミリー向けの棟です。不動産のイブキの事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で10分ほど、自転車なら15分前後の距離です。
この記事は、メイツ栄生の一室を貸しているオーナーの方向けです。投資家に貸したまま売る方法のほかに、いま住む入居者に買ってもらう選択肢があります。ファミリー向けの間取りは同じ家族が長く住むことが多く、この打診が成り立ちやすい棟です。声のかけ方、断られた場合の扱い、住宅ローン、敷金の精算までを順に整理します。
イブキが買い取る場合の額は、お部屋と賃貸借契約書を拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- メイツ栄生の建物概要と周辺
- 入居者に買ってもらう打診の進め方
- 入居者が購入前に確かめる点
- イブキが賃貸中のまま買い取る条件
- 打診から引き渡しまでの流れ
- よくある質問
メイツ栄生の建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区栄生1丁目28番16号 |
| 交通 | 名鉄名古屋本線「栄生」駅 徒歩3分（資料により徒歩4分）。地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩13〜14分 |
| 築年月 | 2015年2月（1社の資料は2015年3月） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上10階建て |
| 総戸数 | 72戸 |
| 専有面積・間取り | 約72.00㎡〜約92.79㎡／3LDK・4LDK（2SLDK・3SLDK表記の住戸あり） |
| 分譲・施工 | 名鉄不動産（現在は名鉄都市開発の表記の資料あり）／鉄建建設 |
| 管理会社・管理形態 | 名鉄コミュニティライフ／全部委託（管理員の勤務形態は査定時に確認） |
| 土地権利 | 所有権（敷地面積 3,528.32㎡） |
| 用途地域 | 第二種住居地域 |
| 駐車場 | 敷地内の平面式。来客用2台を含め計74台との記載あり。空き状況と使用料は査定時に確認 |
| ペット | 飼育可（細則あり）とする資料あり。種類・頭数の制限は管理規約で確認 |
| 学区 | 栄生小学校・天神山中学校（名古屋市の通学区域一覧で栄生一丁目の指定校） |
竣工は多くの資料が2015年2月、東急リバブルのライブラリーは2015年3月です。徒歩分も3分と4分に分かれます。専有面積の上限は約84㎡とする資料と約93㎡とする資料があります。
洪水時の浸水想定は西区のハザードマップ（庄内川・新川）で確かめる必要があり、ここでは断定していません。管理費・修繕積立金の現行額や長期修繕計画とあわせ、ご依頼後に管理会社の書面で確かめます。
名鉄の「メイツ」は西区にメイツ庄内通、メイツ中小田井エアリーテラスもあります。栄生駅の周りにはオープンレジデンシア名古屋アベニュー（栄生2丁目）、サンライズ大国屋館栄生（栄生2丁目）、2026年竣工予定のプレイズ名古屋（栄生2丁目）が近くにあります。メイツ栄生は栄生1丁目28番16号の72戸の棟です。ご依頼の際は住所と部屋番号でお知らせください。
栄生駅から名鉄名古屋駅までは一駅です。名鉄病院も小学校も近く、入居中のご家族が引っ越しを避けたい理由になりやすい立地です。これが入居者へ購入を打診する余地につながります。
入居者に買ってもらう打診の進め方
入居者への売却は、買主探しも内見もいりません。ただ貸主と借主の関係のまま売買の話をするので、進め方を誤ると関係がこじれます。
声のかけ方
- 最初は購入を検討できるかを尋ねるだけにし、返事を急がせない
- 口頭より書面で。仲介会社から届けると入居者も断りやすい
- 断っても今の契約で住み続けられると、最初の書面に書く
断られても賃貸借は続く
入居者が購入を断っても、賃貸借契約はそのまま続きます。売却したいという理由だけで更新を拒んだり退去を求めたりすることは、借地借家法の正当事由の考え方から通りにくいものです。「買わないなら出てほしい」という打診は避けてください。断られた後は、貸したまま投資家に売るか、イブキが入居中のまま買い取るかを選べます。
入居者は住宅ローンを使えるか
自分で住むための購入なので、住宅ローンの対象になり得ます。ただ多くの金融機関は、宅建業者が作る重要事項説明書と売買契約書を審査で求め、当事者だけの売買は扱わないところもあります。入居者が事前審査を受けられるかを早めに確かめると、話が止まりにくくなります。
価格の決め方
空室で一般の買主に売る価格と、賃貸中のまま投資家に売る価格の間で決まることが多いです。売主は空室期間や広告の手間が省け、入居者は引っ越しが不要です。この省ける部分をどう分けるかを、栄生周辺の成約事例を根拠に話し合います。
敷金と家賃の精算
入居者が所有者になると、賃貸借契約は終わります。預かり敷金は売買代金から差し引いて精算するのが一般的です。原状回復の扱い、家賃・管理費等・固定資産税の日割りも契約書に書きます。
| 売り方 | 向いている場合 | 注意点 |
|---|---|---|
| 入居者へ売る | 入居者が長く住む意向で、ローンの見込みがある | 関係に配慮した打診が必要。ローン審査で止まることがある |
| 投資家へ賃貸中のまま売る | 入居者が購入を望まない | 評価は利回りが基準。家賃設定と契約内容で左右される |
| イブキが入居中のまま買い取る | 時期を早く決めたい、打診の結果を待てない | 一般の買主に売るより手取りは下がりやすい |
仲介を入れる意味は、ローン審査の書類がそろうこと、価格の根拠を第三者が示すこと、条件の話を貸主と借主が直接しないで済むことです。
入居者が購入前に確かめる点
借りる立場と所有する立場では見る点が変わります。よく聞かれるのは次の項目です。
- 管理規約と使用細則。ペットやリフォームの決まり
- 長期修繕計画と、1回目の大規模修繕の予定（竣工から10年超）
- 管理費・修繕積立金の額と、今後の改定予定
- 借主として使う駐車場区画を、所有者として引き継げるか
- 貸主設置のエアコン等を売買に含めるか
メイツ栄生の賃貸中住戸のご相談・査定は無料です。入居者への打診をするかどうか決める前の段階でもかまいません。お断りいただいても費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが賃貸中のまま買い取る条件
買い取るのはイブキ自身です。仲介ではないので、仲介手数料の支払いは発生しません。
室内はいまの状態のままで引き受けます。入居中の部屋を空ける必要はありません。
引き渡し後に見つかった不具合について、売主の方に契約不適合責任を負わせない特約で契約します。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 入居者との関係 | 賃貸借契約をそのまま引き継ぎ、退去や条件変更は求めません |
| 打診のあとでも可 | 入居者が購入を見送った後でも、同じ条件で検討します |
| 敷金の扱い | 預かり敷金はイブキが返還義務を引き継ぎ、決済時に代金と差し引きで精算します |
| 賃貸管理 | 買い取った後の入居者対応はイブキが行います。賃貸が本業なので、入居者の暮らしは変わりません |
打診から引き渡しまでの流れ
契約と入居状況を確かめる
賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）、更新時期、敷金の額、家賃の滞納の有無を確認します。
売る価格の考え方をそろえる
入居者・投資家・イブキに売る場合の見込みを並べ、待てる期間を決めます。
書面で入居者に打診する
意向を尋ねる書面を届けます。断っても契約は続くと明記し、返事の期間に余裕を持たせます。
ローンの事前審査と条件の調整
前向きなら、審査結果を待って価格、敷金、設備の扱い、引き渡し日を詰めます。
契約・決済と賃貸借の終了
決済日に所有権が移り、賃貸借も終わります。家賃等を日割りで清算し、司法書士が登記します。
入居者が見送ったら、ステップ2で並べた残りの選択肢に移ります。イブキの買取額を先に書面で持っておくと比べやすくなります。
よくある質問
メイツ栄生の売却・買取はイブキへ
- 入居者へ打診する前の相談から、賃貸中のままの買取まで一か所で
- イブキが買う場合の額は、お部屋と契約書を見たうえで書面にします
- 査定は無料です。提示額を見てお断りいただいても費用はかかりません
- 庄内通3丁目の事務所から車で10分ほど。栄生1丁目へ伺います
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- メイツ栄生は栄生1丁目28番16号、栄生駅徒歩3分、2015年2月竣工の72戸
- 入居者への打診は書面で、断っても賃貸借が続くことを先に伝える
- 入居者のローン審査には重要事項説明書が要ることが多い
- 価格は成約事例を根拠に決め、敷金は代金と差し引きで精算する
- 入居者が見送った場合は、投資家への売却かイブキの入居中買取を比べて選ぶ
