「入居者の2年契約がもうすぐ満了です。更新の案内を出す前に売るべきか迷っています」
「売ると決めたら、今の入居者には出てもらわないといけないのでしょうか」
「退去の連絡が来ました。次の人を募集するか、空室のまま売るか決めたいです」
メイクスWアート丸の内は、名古屋市西区那古野1丁目3番14号にある地上14階建・総戸数73戸の鉄筋コンクリート造マンションです。2024年5月に完成し、住戸の中心は20㎡台前半の1Kです。名前に「丸の内」と付きますが、所在地は中区丸の内ではなく西区那古野です。丸の内駅徒歩10分、国際センター駅徒歩12分です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車でおよそ20分の距離です。
竣工のころに入居した方の2年契約は、2026年に1回目の満了を迎えています。この記事では、貸している部屋を更新の時期に合わせて売るとき、何が決まっていて何を選べるのかを整理します。当社の買取額は、賃貸借契約書と現地を拝見してから書面でお渡しします。
この記事の内容
- メイクスWアート丸の内の建物概要
- 更新直後・更新前・退去後で変わる売り方
- 貸している1Kを買う人が確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 更新時期から逆算した売却の流れ
- よくある質問
メイクスWアート丸の内の建物概要
| 所在地 | 名古屋市西区那古野1丁目3番14号 |
| 交通 | 地下鉄桜通線・鶴舞線「丸の内」駅 徒歩10分、桜通線「国際センター」駅 徒歩12分（分譲会社の資料は丸の内駅徒歩7分、国際センター駅徒歩6〜8分とする広告もあり） |
| 築年月 | 2024年5月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上14階建 |
| 総戸数 | 73戸（分譲会社の資料では分譲72戸。72戸と書くサイトもあり） |
| 専有面積・間取り | 22.95〜36.48㎡（分譲会社の資料）。1Kが中心で、賃貸の募集は22.95〜25.41㎡が多い |
| 分譲・施工 | 分譲はメイクスデベロップメント。施工会社は査定時に確認 |
| 管理会社・管理形態 | 査定時に確認 |
| 土地権利・用途地域 | 査定時に確認 |
| 駐車場・駐輪場 | 分譲会社の資料では平置き3台・駐輪51台・バイク2台（「駐車場なし」とする資料もあり） |
| ペット | 賃貸の広告に「猫可・小型犬相談」の例あり。管理規約の定めは査定時に確認 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域一覧で那古野一丁目は全域） |
総戸数の73戸と72戸は、分譲されていない1区画を含めるかどうかの差とみられます。駐車場の有無と徒歩分も資料ごとに違います。
施工会社・管理会社・用途地域は公開資料で確認できませんでした。ご相談の段階で重要事項調査報告書を取り寄せて埋めます。浸水の想定も、名古屋市のハザードマップでこの番地を引いてお伝えします。
同じメイクスの1K中心の棟に、西区城西1丁目5-22の「メイクス城西RESIDENCE」（2021年築・15階建）があり、本棟とは別の建物です。那古野1丁目には4番5号のハピネスなごの、4番18号のローレルアイ名駅東、9番7号のシティタワー名駅那古野、37番のヴェルディーク那古野オーセンティックもあります。登記簿の家屋番号で部屋を特定してから査定を始めます。
那古野1丁目は堀川の西岸の町で、橋を渡ると中区丸の内です。丁目内に円頓寺商店街や四間道の町並みがあり、名古屋駅や伏見へも歩けるため、単身の会社員向けの賃貸として募集されています。スーパーや病院までの距離は査定時に測ります。
更新直後・更新前・退去後で変わる売り方
普通借家契約は、満了しても借主が望めば続くのが原則です。貸主が更新を断るには満了の1年前から6か月前までの通知と「正当事由」が要り（借地借家法26条・28条）、通知がなければ同じ条件で更新されたとみなされます。
「売りたいから」だけでは正当事由はまず認められません。借主からの解約は契約書の予告期間（1か月前が多い）で足ります。退去の時期を決めるのはほぼ入居者で、売主が選べるのは売りに出す時点です。
| 時期 | 賃貸借の状態 | 主な買い手 | 進め方の要点 |
|---|---|---|---|
| 更新の直後 | 次の満了まで約2年 | 投資家 | 更新後の契約書と入金履歴を添えて入居中のまま売る |
| 満了の数か月前 | 更新か退去か未定 | 投資家（空室の可能性を織り込む） | 意向の確認を待つか、未定のまま出すか決める |
| 退去予告の後 | 1か月ほどで空室 | 投資家と自分で住む人 | 再募集か空室売却かを退去日までに決める |
| 退去の後 | 空室で室内を見せられる | 自分で住む人と投資家 | 原状回復の範囲を決め、持ち出しの期間を短くする |
更新の直後に売る
投資家にとって入居が続く見込みは価格の根拠です。更新直後なら「当面は家賃が入る」と説明できます。賃貸借と敷金の返還義務は買主に引き継がれ、入居者に出てもらう必要はありません。
満了の前に売る
満了が近いと、買主は空室期間と募集費用を差し引いて考えます。更新の返事を待って出すほうが話が早いこともあります。更新時の家賃の見直しも入居者との合意が前提です。
退去の後に売る
空室なら自分で住む人も買い手になります。ただし20㎡台前半の住戸はフラット35の面積要件（マンションは30㎡以上）に届かず、住宅ローン控除の面積要件も満たしにくいため、使える融資が限られます。空室の間も管理費と修繕積立金はかかります。当社は賃貸仲介が本業なので、募集し直して貸しながら売る道と、空室で売る道を同じ窓口で比べられます。
一括借上げ（サブリース）中の部屋は、借主が借上げ会社です。この契約にも借地借家法が及ぶとされ、貸主からの解約には正当事由が問われます。
貸している1Kを買う人が確かめること
入居中の部屋は室内を見せられないため、買主は書類で判断します。
- 賃貸借契約書（更新時の合意書を含む）と、次回の満了日
- 家賃・共益費の入金記録と、滞納の有無
- 預かり敷金の額、家賃保証会社の契約
- 賃貸管理委託や一括借上げの解約条項
- 管理規約・使用細則（ペット、短期貸しの禁止など）
- 管理費・修繕積立金の月額と、長期修繕計画にある増額の予定
- 新築時のアフターサービスの残り期間
メイクスWアート丸の内の査定は無料です。入居中でも契約書の写しがあれば進められ、お断りいただいても費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
当社（伊吹株式会社）が自ら買主になるため、売主様が仲介手数料を払う場面はありません。
入居中でも、原状回復前の空室でも、そのまま引き受けます。引き渡し後の不具合について売主様が契約不適合責任を負わない特約を入れます。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 入居中の部屋 | 賃貸借と敷金を当社が引き継ぎ、退去はお願いしません |
| 満了が近い部屋 | 入居者の意向が決まる前でも提示でき、決まってから契約日を合わせることもできます |
| 退去予告が届いた部屋 | 立会いと原状回復を済ませるか、当社に任せるか選べます |
| 一括借上げ中の部屋 | 借上げ契約を引き継ぐか解約するかを、条項を読んで一緒に決めます |
| 提示の方法 | 家賃と満了日、室内の状態を反映した額を、根拠を添えて書面で |
| 引き渡しの日 | 家賃の締め日に合わせるなど、精算の少ない日を相談 |
更新時期から逆算した売却の流れ
契約書で満了日と予告期間を確認
賃貸借契約書から、次の満了日、借主の解約予告期間、更新の取り決め、サブリースの有無を読み取ります。
棟の共用部と、空室なら室内を拝見
入居中は室内に入らず、共用部の状態を確かめます。
「今売る」と「更新後に売る」を並べて提示
当社の買取額に加え、仲介で投資家へ売り出した場合の見込みもお伝えし、満了の前後を比べてから決められます。
契約で引き継ぎの範囲を決める
敷金の精算と、引き渡し前に退去予告が来た場合の扱いを条文にします。
決済のあと入居者へ貸主変更を通知
振込先の変更を連名で入居者へお知らせします。
売却後にご自身の住まいを探す場合も、当社の賃貸仲介の窓口で同じ担当がお手伝いします。
よくある質問
メイクスWアート丸の内の売却・買取はイブキへ
- 入居中・退去予告後・空室のどの段階でも査定します
- 次の満了日から「今売る」「更新後に売る」を比べます
- 賃貸仲介が本業なので、募集し直す見込みも同じ窓口で
- 査定は無料で、提示額を見てお断りいただいても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- メイクスWアート丸の内は西区那古野1丁目3番14号、2024年5月築・14階建73戸の1K中心の棟です
- 普通借家は借主が望めば続き、売却を理由に更新は断れないのが通常です
- 更新直後は投資家へ入居中のまま、退去後は自分で住む人にも売れますが、融資は限られます
- 一括借上げ中は、借上げ契約の解約条項が売却時期を左右します
- イブキは入居中でも空室でも買い取り、満了日を踏まえて比較します
