「管理会社の書類のうち、どれが建物の管理でどれが部屋の貸し出しの管理なのか分かりません」
「入居者がいるまま売りたい。家賃の振込先や入居者への連絡は誰が切り替えるのでしょうか」
「建物と部屋の管理が同じグループなので、売ると何が残るのか知りたいです」
メインステージ名古屋 ノースマーク（メインステージ名古屋ノースマーク、表記により「North Mark」）は、名古屋市西区幅下2丁目17番7号に建つ12階建てのマンションです。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から徒歩7分、丸の内駅から徒歩12分、国際センター駅から徒歩13分。1Kが中心で、部屋を貸している持ち主が多い建物です。
当社の事務所（庄内通3丁目9-4）からは南東へ約4km、車で15分ほど、自転車で20分前後です。この記事では混同されやすい「建物管理」と「賃貸管理」を分けて整理し、賃貸中の部屋を売るときの管理契約・家賃の送金先・入居者への通知の引き継ぎを書きます。買取の金額は、部屋と契約書類を拝見したうえで書面にてお出しします。
この記事の内容
- メインステージ名古屋 ノースマークの建物概要と周辺
- 建物管理と賃貸管理は契約の相手が違う
- 買主が売買の前に確かめる書類
- イブキが買い取るときの条件
- 賃貸中の部屋を売るときの引き継ぎの順番
- よくある質問
メインステージ名古屋 ノースマークの建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区幅下2丁目17番7号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩7分／地下鉄鶴舞線・桜通線「丸の内」駅 徒歩12分／地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩13分（資料により浅間町駅徒歩6分・8分） |
| 築年月 | 2018年9月（資料により2018年8月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上12階建て |
| 総戸数 | 55戸（資料により56戸の表記あり） |
| 専有面積・間取り | 1K中心、22.53㎡〜23.60㎡ |
| 分譲・施工 | 分譲：青山メインランド／メインランドジャパン（掲載資料による）、施工：木下建設 |
| 管理会社・管理形態 | 青山ハウジングサポート。委託の範囲と管理員の勤務形態は査定時に確認 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権・商業地域 |
| 駐車場 | 敷地北側に4台分との掲載あり。空き状況と使用条件は査定時に確認 |
| ペット | 小型犬・猫可とする賃貸募集の掲載あり。管理規約上の扱いは査定時に確認 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域で幅下二丁目を確認） |
築年月は2018年9月と8月、総戸数は55戸と56戸、浅間町駅までの徒歩分は6〜8分と、資料によって数字が揃いません。ここでは2018年9月・55戸・徒歩7分を採り、正しい数字は査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確かめます。
浸水想定は名古屋市のハザードマップで17番の位置を見て、重要事項説明でお伝えします。ペット可否は管理規約の条文で確かめます。
幅下2丁目には分譲マンションがいくつも並んでいます。プレサンス名古屋幅下ファビュラス（2-8-22）、プレミストセンターレジデンス（2-9-1）、ディアレイシャス浅間町（2-20-24）、ダイアパレス三の丸西（2-10-3）、ソフィア幅下（2-10-1）、サンパーク第２幅下（2-7-27）は別の建物です。ノースマークは17番7号なので、お申込みでは番地までお書きください。
名古屋城の西、堀川に近い一帯です。円頓寺商店街へ歩いて行け、コンビニやドラッグストアも近くにあります。鶴舞線と桜通線を使え、単身の入居者に選ばれやすい立地です。
建物管理と賃貸管理は契約の相手が違う
1Kを貸している持ち主には、管理の契約が二つあります。一つは管理組合が管理会社に委託している「建物管理」。もう一つは、持ち主ご本人が自分の部屋について結んでいる「賃貸管理」です。同じグループが両方を受けていることも多く、売るときに混同されがちです。
| 項目 | 建物管理 | 賃貸管理 |
|---|---|---|
| 契約する人 | 管理組合（区分所有者の集まり） | その部屋の持ち主個人 |
| 対象 | 共用部分、会計、清掃、設備点検、総会の運営 | 自分の部屋の入居者募集、家賃の集金、退去立会い、更新 |
| お金の流れ | 持ち主が管理費と修繕積立金を管理組合へ納める | 入居者の家賃を管理会社が集め、手数料を引いて持ち主へ送る |
| 売ったとき | 契約はそのまま続く。変わるのは管理費を納める人の名義だけ | 売主の契約は解約するか、買主が新たに結び直す |
管理会社が両方を兼ねている場合
ノースマークの建物管理は青山ハウジングサポートです。同社はマンション管理業と宅地建物取引業の両方を登録し、グループには賃貸管理を手がける会社もあるため、建物と部屋の両方を同じグループに任せている持ち主もいます。
この場合でも契約書は別々です。建物管理の契約は管理組合のもので、売っても変わりません。部屋の賃貸管理契約は売主個人のもので、解約予告の期間が契約書に書かれています。買主が引き続き同じ会社に任せるなら、売主の契約を終えて買主が新しく結ぶ形が一般的です。
家賃の送金先と入居者への通知
賃貸中の部屋を売ると、貸主の立場は引渡しの日に買主へ移ります。入居者には、振込先や連絡先が変わる旨を知らせます。賃貸管理会社が集金している場合は、入居者の振込先は変わらず、管理会社から送る先だけが買主に替わることもあります。引渡し月の家賃は日割りし、敷金も買主へ引き継ぎます。
一括借上げ（サブリース）の契約が付いている部屋は話が別です。入居者と契約しているのはサブリース会社で、解約に条件が付くことが多いため、集金代行型とは分けて考えます。
買主が売買の前に確かめる書類
投資用の1Kを買う方は、建物の状態に加えて部屋の収支が続くかを見ます。次の書類を先に揃えると話が早く進みます。
- 入居者との賃貸借契約書（普通借家か定期借家か、更新時期、敷金）
- 賃貸管理委託契約書またはサブリース契約書（解約予告期間、手数料の率）
- 直近数か月分の送金明細
- 管理会社が出す重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金の月額、滞納の有無、修繕の予定）
- 長期修繕計画、総会の議事録、管理規約
築8年で大規模修繕はまだ先ですが、積立金の改定予定は買主の収支に響くので、先に伝えておきます。
メインステージ名古屋 ノースマークの査定は無料です。金額を聞いてからお断りいただいても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが買い取るときの条件
売主と買主の二者だけで決まる取引です
当社（伊吹株式会社・国土交通大臣(1)第10691号）が自ら買主になります。間に仲介会社が入らないため、仲介の手数料は発生しません。
入居者がいる状態、室内の傷みや設備の古さもそのままで引き取ります。引渡し後に見つかった不具合について、売主様に責任を求めない特約を契約書に入れます。
| 入居中の部屋 | 入居者に退去をお願いせず、賃貸借契約ごと引き継ぎます |
| 賃貸管理契約 | 売主様の契約の解約予告期間を見て、引渡し日を合わせます |
| 家賃と敷金 | 引渡し日で日割りし、敷金は当社が引き継ぎます |
| サブリース付き | 契約を読んでから、引き継げるかをお答えします |
| 空室の部屋 | 当社で募集できるので、空いたままでも買えます |
当社は西区で賃貸仲介を続けてきた会社です。買い取った1Kは当社で貸し続けられるので、入居者の暮らしを動かさずに持ち主だけを替えられます。
賃貸中の部屋を売るときの引き継ぎの順番
手元の契約書を二つに分ける
管理組合の書類（総会案内など）と、部屋の賃貸管理の書類を分けます。サブリースかもここで確かめます。
賃貸管理契約の解約予告期間を読む
予告期間から逆算して、引渡し日の候補を決めます。
査定と条件の提示
賃貸借契約書と送金明細を拝見し、買取の金額と引渡し日の案を書面でお渡しします。
売買契約と、管理会社・入居者への連絡
建物管理会社へ区分所有者変更の届出、賃貸管理会社へ解約の通知を出します。入居者には貸主変更と振込先の通知を売主・買主の連名で送ります。
引渡しと精算
代金のお支払いと同時に鍵と書類を受け取り、家賃の日割りと敷金を精算します。
通知が遅れて旧貸主の口座へ家賃が入った場合の送り直しも、売買契約書に書いておきます。
よくある質問
メインステージ名古屋 ノースマークの売却・買取はイブキへ
- 査定は無料、お断りの場合も費用はかかりません
- 入居中の1Kを、賃貸借契約ごと当社が引き受けます
- 建物管理と賃貸管理の書類の仕分けから手伝います
- 庄内通3丁目の事務所から車で15分ほどです
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ノースマークは西区幅下2丁目17番7号、2018年築・12階建て・55戸の1K中心の建物です
- 建物管理は管理組合の契約で、売っても続きます。賃貸管理は持ち主個人の契約で、売るときに区切りが要ります
- 管理会社が両方を兼ねていても契約書は別。解約予告期間から引渡し日を逆算します
- 入居者には貸主変更と振込先を通知し、家賃の日割りと敷金の引継ぎを精算します
- イブキは入居中のまま買い取り、金額は書類を拝見してから書面でお出しします
