「ポータルを見たら、同じ上小田井で内装を新しくした部屋ばかり目に入ります」
「うちは築11年でそこまで古くない。それでも手を入れてから出したほうがいいのでしょうか」
「工事の手配をする余裕はないので、今の状態のまま引き取ってもらえるなら助かります」
ライオンズ上小田井オアシスプレイスは、名古屋市西区山木2丁目1番1号にある地上10階建て・総戸数163戸の分譲マンションです。上小田井駅から歩いて6分ほど。当社の事務所がある庄内通3丁目9-4からは車で12分前後、鶴舞線なら庄内通駅から2駅の距離です。
上小田井から庄内緑地、比良にかけての一帯では、買取再販業者が内装を一新した中古住戸がよく売り出されます。この記事では、そうした住戸と比べられたときに、この棟の現況住戸をどう売るかを整理します。手を入れてから売るか、現況で仲介に出すか、当社に直接売るかの判断材料を並べます。
当社が買い取る場合の金額は、お部屋を拝見してから書面でお出しします。
この記事の内容
- ライオンズ上小田井オアシスプレイスの建物概要
- リノベ済み住戸と並んだとき、現況住戸はどう見られるか
- 買主が内覧と書類で確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 再販住戸と競合しそうなときの売却の流れ
- よくある質問
ライオンズ上小田井オアシスプレイスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区山木2丁目1番1号 |
| 交通 | 名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線「上小田井」駅 徒歩6分（資料により7分）／城北線「小田井」駅 徒歩13〜15分 |
| 竣工 | 2015年10月（資料により2015年8月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上10階建 |
| 総戸数 | 163戸（資料により162戸の表記あり） |
| 専有面積・間取り | 約72〜100㎡台、3LDK〜4LDK（4SLDKの表記あり。上限は資料により異なる） |
| 分譲・施工 | 分譲 大京／施工 長谷工コーポレーション |
| 管理 | 大京アステージ（全部委託と記載する資料あり） |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／第一種住居地域（いずれも資料上の記載。査定時に確認） |
| 駐車場 | 敷地内駐車場あり（164台とする資料あり）。空き状況と使用料は査定時に確認 |
| ペット | 飼育可とする資料あり。頭数・種類の細則は管理規約で確認 |
| 学区 | 平田小学校・平田中学校（名古屋市の通学区域で山木二丁目は全域この組み合わせ） |
竣工月（2015年8月と10月）、総戸数（162戸と163戸）、駅徒歩（6分と7分）、専有面積の上限は、掲載サイトで表記が分かれます。表は当社資料の値を先に書き、別表記を括弧で添えました。査定時に管理会社へ確認します。
学区について、名古屋市は令和9年度に浮野小と平田小を統合する予定を示しています。平田小の建て替え期間（令和9〜11年度）は浮野小の校舎に通う案内です。売り出す時点の最新の案内を一緒に確認します。
庄内川・新川に近い地域のため、洪水時の浸水想定は西区ハザードマップで確かめてからご説明します。
山木には「ファミリアーレ山木」（山木1丁目）や「ユーハウス上小田井」（山木2丁目）もあり、駅の反対側には「パークホームズ上小田井コンフォートウィル」（二方町）、「宝マンション上小田井」系の棟もあります。西区には大京の「ライオンズ」も多いため、ご相談の際は「オアシスプレイス」まで棟名をお伝えください。
駅の近くにmozoワンダーシティがあり、買い物は駅周辺で済みます。名鉄犬山線で名古屋駅方面へ、鶴舞線で伏見・栄方面へ乗り換えなしで出られるため、通勤を重視するファミリー層に選ばれやすい立地です。
リノベ済み住戸と並んだとき、現況住戸はどう見られるか
上小田井周辺で3LDKを探すと、この棟の現況住戸の隣に、内装を一新した築年の古い再販住戸が並ぶことがあります。
買主の層がそもそも違う
| 項目 | リノベ済み住戸を選ぶ人 | この棟の現況住戸を選ぶ人 |
|---|---|---|
| 重視する点 | 入居してすぐ新品の内装で暮らせること | 建物の新しさ、耐震性、管理の状態、駅からの距離 |
| 内装の考え方 | 業者の仕様で満足できる | 気になる所だけ自分で直したい、今の状態で十分 |
| 資金の組み方 | 物件価格にリノベ費用が含まれた形でローンを組む | 物件価格を抑えて、手元資金を家具や教育費に回したい |
築11年のこの棟は、設備も共用部もまだ新しい部類です。買主の多くは「内装が新しいか」より「建物がしっかりしているか」で選びます。写真映えで競うより、築浅であること、大京の分譲・長谷工の施工であること、管理の状態を前に出したほうが伝わります。
価格の比べ方
再販住戸の売り出し価格には、業者が入れた工事代と利益、在庫を抱える期間の負担が含まれています。その価格を見て「うちの部屋もこのくらいで売れる」と考えると、売り出しが高くなりすぎます。逆に、必要以上に安くする必要もありません。比べる相手は、同じ棟や近い築年の現況住戸の成約です。
自分でリノベーションしてから売るべきでない理由
- 工事代を上乗せしても回収できる保証がない
- 選んだ内装が買主の好みと合わないと、かえって検討から外れる
- 工事中は売り出せず、管理費や税の負担が続く
手を入れたほうがよいのは、壁紙の破れやたばこのヤニ、ペットによる床の傷など、内覧で真っ先に目に付く汚れがある場合です。このときは全面改装ではなく、クリーニングと部分補修にとどめるのが一般的です。範囲は拝見してから一緒に決めます。
現況のまま買取に出すという選択
工事や内覧の対応をしたくない、早く現金にしたい場合は、当社のような買取業者へ現況のまま売る方法があります。仲介より手取りは下がりやすいものの、工事の負担と売れ残りの心配はなくなります。当社は買い取った部屋を賃貸に回す選択肢も持っているため、再販住戸と同じ土俵で売り直すことだけを前提にしていません。
買主が内覧と書類で確かめること
- 長期修繕計画と、大規模修繕の時期の見込み（竣工から10年余りのため、最初の大規模修繕の前後にあたります）
- 修繕積立金の段階的な見直しの予定
- 駐車場の空き状況、機械式か平置きか
- 小学校統合の予定
修繕の予定と積立金の計画は価格に関わるため、管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せて確かめます。
ライオンズ上小田井オアシスプレイスの査定は無料です。仲介と直接買取の両方の見立てをお出しし、どちらもお断りいただいて費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
当社が買主になる直接取引
仲介会社を間に入れないため、仲介手数料の支払いはありません。
内装に手を入れず、残った家具もご相談のうえ、そのままの状態で引き渡せます。
引き渡し後に見つかった不具合について、売主さまに責任を求めない契約にします。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 国土交通大臣(1)第10691号
| 内装の状態 | 壁紙の汚れや床の傷があっても補修は不要です |
| 見積もりの出し方 | 近隣のリノベ済み住戸の売り出し価格ではなく、この棟の現況住戸の成約事例をもとに書面でお示しします |
| 引き渡し時期 | 転居先が決まる日に合わせます |
| 住宅ローンが残っている場合 | 決済日の残債返済と抵当権抹消まで段取りします |
| 転居先 | 賃貸仲介が本業のため、上小田井周辺や西区内の住まい探しも同じ担当がお手伝いします |
再販住戸と競合しそうなときの売却の流れ
近隣の売り出し状況を一緒に見る
上小田井周辺で今どんな住戸が出ているかを、再販住戸と現況住戸に分けてご説明します。
お部屋を拝見し、手を入れる価値を判断する
目に付く汚れや傷と、直せば見え方が変わる所を確かめます。全面改装は基本的にお勧めしません。
仲介と買取の2通りを書面で並べる
仲介の想定と、当社が買い取る場合の金額を並べてお渡しします。
仲介の場合は「築浅の現況住戸」として打ち出す
再販住戸と写真で競うのではなく、建物の新しさと管理の状態、駅からの近さを伝える広告にします。反響が少なければ途中で買取へ切り替えられます。
契約と引き渡し
買取の場合は当社と売主さまの二者で契約し、決済の日に代金をお支払いします。
よくある質問
ライオンズ上小田井オアシスプレイスの売却・買取はイブキへ
- 近隣のリノベ済み住戸と混同せず、現況で評価します
- 工事をしないまま、当社が直接買い取る方法もあります
- 査定は無料で、お断りいただいても費用は一切かかりません
- 売却後の賃貸探しまで、庄内通の同じ事務所で対応します
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ライオンズ上小田井オアシスプレイスは西区山木2丁目、上小田井駅徒歩6分、2015年竣工の163戸（資料により162戸）
- リノベ済み住戸を選ぶ人と、この棟の現況住戸を選ぶ人は重視する点が違う
- 再販住戸の売り出し価格は比べる相手にならない。同じ棟・近い築年の現況住戸の成約事例で考える
- 自分で改装してから売るのは回収の保証がない。直すなら目に付く汚れの部分補修まで
- 工事や内覧の負担を避けたいなら、現況のまま当社に直接売る方法もある
