「内覧に来た方が、フラット35を使いたいと言っていました。売主の側で何か準備が要るのでしょうか」
「適合証明の調査で部屋に人が入ると聞きました。立ち会いはどのくらいかかりますか」
「ローンが決まらず話が流れるなら、最初から買取のほうが早いのか迷っています」
ライオンズガーデン南堀越は、名古屋市西区南堀越1丁目12番6号に建つ地上9階建て・総戸数115戸の分譲マンションです。最寄りは地下鉄鶴舞線の浄心駅で、資料上は徒歩17分。庄内川の堤防に近い住宅地にあり、当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で6〜7分、自転車なら10分ほどで着きます。
この記事では、仲介で売るときに話題になる「買主がフラット35を使う場合の適合証明」と売主の準備、当社が直接買い取る場合の進め方を整理します。
当社の買取額は、お部屋と管理の資料を拝見してから書面でお伝えします。
この記事の内容
- ライオンズガーデン南堀越の建物概要と周辺
- 買主がフラット35を使うときの適合証明と、売主の準備
- フラット35以外で買主が確かめる点
- 当社が直接買い取る場合の条件
- 適合証明を見越した売却の流れ
- よくある質問
ライオンズガーデン南堀越の建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区南堀越1丁目12番6号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩17分（資料により19〜22分）。名鉄「東枇杷島」駅 徒歩18〜19分の表記もあり |
| 築年月 | 2001年9月（資料により2001年8月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上9階建 |
| 総戸数 | 115戸（資料により114戸の表記あり） |
| 専有面積・間取り | 約75㎡〜96㎡（資料により上限100.07㎡の表記あり）、3LDK〜4LDK |
| 分譲・施工 | 分譲：大京／施工：大末建設 |
| 管理会社・管理形態 | 大京アステージ／全部委託・管理員日勤（掲載情報による） |
| 土地権利 | 所有権（掲載情報による） |
| 用途地域 | 準工業地域（掲載情報による） |
| 駐車場 | 査定時に確認（「駐車場なし」とする賃貸掲載があるが、空きの有無の意味か判別できず） |
| ペット | 査定時に確認（管理規約・使用細則で確かめます） |
| 学区 | 名古屋市の通学区域一覧では、南堀越1丁目は小学校が枇杷島小・庄内小、中学校が天神山中・名塚中に分かれています。12番がどちらかは査定時に確認 |
築年月（2001年8月／9月）、総戸数（114戸／115戸）、専有面積の上限は掲載元により分かれています。適合証明では登記や確認済証の記載が基準になるため、査定時に管理会社の資料と登記で突き合わせます。
駐車場、ペットの可否、庄内川の洪水浸水想定もウェブでは確定できず、資料で確かめてからご説明します。
「ライオンズガーデン」は西区に中小田井のA棟・B棟、則武新町2丁目の則武もあり、それぞれ別の建物です。南堀越・堀越の周辺にも、東岸町2丁目の堀越ハウス、上堀越町のユーハウス上堀越があります。査定のお申し込みでは、マンション名に加えて「南堀越1丁目12番」とお書き添えください。
戸建てと小さな工場が混じる街並みで、少し歩くと庄内川の堤防に出ます。掲載情報では、コンビニやドラッグストアは徒歩圏にあるとされています。駅までは距離があるので、バスや自転車を併用する方もいます。
買主がフラット35を使うときの適合証明と、売主の準備
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が扱う長期固定の住宅ローンです。中古マンションで使うには、機構の技術基準に合うことを示す「適合証明書」が要ります。発行するのは適合証明検査機関か適合証明技術者（建築士）で、申し込むのは買主ですが、書類と現地の両方で売主の協力が要ります。
中古マンションで見られる主な基準
| 項目 | 基準の考え方 | この棟での見通し |
|---|---|---|
| 耐震性 | 建築確認日が1981年6月1日以後であること。それより前なら別の耐震評価で確かめる | 2001年竣工で新耐震の時期にあたると考えられます。確認日は確認済証や台帳で確かめます |
| 住宅の床面積 | マンションは専有面積30㎡以上 | 掲載情報の面積は75㎡以上。登記簿の面積（内法）で確かめます |
| 管理規約 | 管理規約が定められていること | 最新版を管理会社から取り寄せます |
| 長期修繕計画 | 計画期間が一定以上の長期修繕計画があること | 計画の期間と見直しの時期を、管理会社の資料で確かめます |
| 劣化状況 | 共用部分と専有部分に、基準に反する劣化や不具合がないこと | 共用部は修繕履歴、室内は現地調査で見られます |
判定は申し込み時点の機構の基準によります。2001年築でも「必ず通る」とは言えませんが、耐震で止まる築古の棟よりは進めやすい部類です。
中古マンションらくらくフラット35
基準への適合を事前に確認した中古マンションを機構が登録する仕組みで、登録棟では手続きの一部が軽くなる場合があります。この棟の登録の有無は未確認のため、売り出し前に当社で照会します。
売主が先に揃えておくと進みやすい資料
- 分譲時のパンフレット・間取り図・竣工図のうち手元にあるもの
- 確認済証・検査済証の写し（建築確認日の確認用）
- 管理規約と使用細則の最新版、総会議事録の直近分
- 長期修繕計画書と、大規模修繕の実施時期がわかる資料
規約や修繕計画は発行に日数がかかるので、売り出しを決めた段階で管理会社に依頼しておきます。
現地調査の立ち会い
適合証明技術者は、共用部分とお部屋の中を目で見て確かめます。住みながら売る場合は、日程を買主側と調整し、室内に入れる状態にしておく必要があります。見られるのは雨漏りの跡や設備まわりの劣化などで、家具を動かす準備は通常要りません。調査日が決まらないと融資の審査が進まないので、立ち会いの候補日を早めに出しておくと話が止まりにくくなります。
フラット35以外で買主が確かめる点
適合証明とは別に、買主は次の点も確かめます。仲介で売るなら資料で答えられるようにしておきます。
- 管理費・修繕積立金の月額と改定の予定
- 大規模修繕の実施歴と、次回の見込み時期
- 駐車場の空き状況
- 庄内川に近い立地での浸水想定と階数
- 2校に分かれる丁目での、この番地の学校
- 設備の年式
ライオンズガーデン南堀越の査定は無料です。資料を拝見したうえでお断りいただいても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）当社が直接買い取る場合の条件
当社が買主になる場合、ローン審査も適合証明の調査もありません。
当社が買主として直接購入します
売主と当社の二者で契約するので、仲介会社に払う手数料は発生しません。
お部屋は今の状態で引き渡していただけます。室内の補修やクリーニングは当社が引き取ってから行います。
引き渡し後に見つかった不具合について、売主に責任を求めない特約で契約します。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 買主のローン | 当社の買取では使いません。適合証明の取得も不要です |
| 書類がない場合 | 確認済証や図面がなくても当社で調べます |
| 住みながらの売却 | 引き渡し日は転居先に合わせます |
| 取得後の使い方 | リフォーム後の再販か、当社で賃貸に回します |
当社は賃貸仲介が本業なので、売ったあとのお部屋探しも同じ窓口でお手伝いできます。
適合証明を見越した売却の流れ
仲介では、買主がフラット35を選ぶ前提で資料を先に揃えます。
棟の資料を取り寄せる
規約・長期修繕計画・重要事項調査報告書を取り寄せ、登記と照らして築年月や面積の表記の違いを整理します。
お部屋を拝見し、仲介と買取の両方を示す
仲介の見立てと当社の買取額を書面でお渡しします。
売り出し・内覧
フラット35を考える買主には、資料を早めに渡します。
適合証明の現地調査に立ち会う
技術者の調査日を調整し、当社も同席します。
融資の承認後に決済・引き渡し
融資の承認後に決済日を決めます。審査が通らなかった場合は、当社の買取への切り替えもご相談できます。
よくある質問
ライオンズガーデン南堀越の売却・買取はイブキへ
- 査定は無料で、書面の額を見てやめても費用はかかりません
- フラット35の買主向けの資料集めから当社が進めます
- 当社が買主になれば、ローン審査や適合証明を待たずに引き渡し日を決められます
- 庄内通3丁目の事務所から車で数分。売却後の賃貸探しも同じ窓口で
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 西区南堀越1丁目12番6号、2001年竣工・RC9階建・115戸（資料により114戸）の大京分譲の棟です
- フラット35の適合証明では、建築確認日・床面積・管理規約・長期修繕計画・劣化状況が見られます
- 2001年築は条件面で進めやすい部類ですが、判定は検査で決まり、断定はできません
- 売主は図面・規約・修繕計画を先に揃え、現地調査に協力します
- ローンの結果を待てない場合は、当社の直接買取も比べてください
