「仲介手数料って、売れなくても払うものなんでしょうか。そこからよく分かっていません」
「査定額の高い会社に頼めばいいと思っていたら、手元に残る額で比べるべきだと聞きました」
「16戸の棟なので、売りに出すと近所にすぐ知られそうです」
ラセリカ上小田井は、名古屋市西区玉池町155番に建つ鉄筋コンクリート造・地上7階建、総戸数16戸のマンションです。竣工は2007年3月、今年で19年目に入った建物です。最寄りは地下鉄鶴舞線と名鉄犬山線が乗り入れる上小田井駅で徒歩14分、城北線の小田井駅へは徒歩16分ほどです。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）から北西へ車で15分ほど、自転車で20分前後です。
売却の相談で最初に出る疑問の多くは仲介手数料です。この記事では、仲介手数料がどんな性格の報酬で、いつ、どの範囲で払うものかを整理し、仲介と当社の買取のそれぞれで手元に残る額をどう比べるかを順に書きます。
当社の買取額は、お部屋を見てから書面でお渡しします。
この記事の内容
- ラセリカ上小田井の建物と周りの様子
- 仲介手数料の仕組みを売主の側から整理する
- 16戸・築19年の部屋で買主が確かめること
- 当社が買主になるときの取り決め
- 仲介と買取の手取りを比べる5つの手順
- よくある質問
ラセリカ上小田井の建物と周りの様子
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区玉池町155番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩14分（15〜16分の表記あり）／城北線「小田井」駅 徒歩16分（14分とする資料あり） |
| 竣工 | 2007年3月（2007年2月とする資料あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上7階建 |
| 総戸数 | 16戸 |
| 専有面積・間取り | 約69.93〜100.12㎡／2LDK・3LDK |
| 分譲・施工 | 分譲：東京ホームズ、ノウビ／施工：中村組 |
| 管理会社・管理形態 | エイディーノウビ（エイディーサンユートピアとする資料あり）／巡回とする資料あり |
| 土地権利 | 所有権とする資料あり |
| 用途地域 | 第一種住居地域とする資料が多数（準住居地域とする資料あり） |
| 駐車場 | 屋外平面式・屋内平面式とする資料あり。台数と空きは査定時に確認 |
| ペット | 2匹まで飼育可とする資料あり。現行の規約で確認 |
| 学区 | 比良西小・山田東中（市の通学区域一覧の玉池町の欄による） |
竣工は2007年2月と3月、上小田井駅からの徒歩分は14分から16分まで、資料によって表記が揃っていません。本記事は竣工を2007年3月、上小田井駅徒歩14分として書いています。
管理会社の名称も資料で二通りあり、社名変更か受託の交代かは公開情報では判断できません。用途地域の表記、駐車場の台数、ペットの細則、大規模修繕の時期とあわせ、現在の管理会社の重要事項調査報告書と規約の写しで確定させます。
同じ玉池町の206番には「ラヴィエール上小田井」（2010年竣工・56戸）があり、名前の響きもよく似ています。中小田井3丁目の「ラヴィアーレ中小田井」も別の建物です。当棟は「ラ・セリカ上小田井」と表記する資料もあります。ご相談の際は「155番」「16戸」と添えてください。
周辺は住宅地で、資料では大型の商業施設が徒歩圏とされ、比良西小も近い位置にあります。
庄内川と新川のあいだの低く平らな土地です。大雨のときにどこまで水が来る想定かは、市のハザードマップで番地ごとに調べ、重要事項説明の書面に記します。
仲介手数料の仕組みを売主の側から整理する
仲介手数料は、不動産会社が買主を探し、契約から引渡しまでを取り持ったことへの報酬です。
売れて初めて発生する成功報酬
媒介契約を結んだだけでは発生せず、売買契約が成立してはじめて請求できるものです。ただし、売主の依頼で特別に行った広告などは、事前に了承した場合に限り実費を別に求められることがあります。
上限は法律の決まりで、売買価格に応じて決まる
上限は宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で定められ、売買価格に応じて段階的に計算します。あくまで上限で、この額を必ず払う決まりではありません。約定の額は媒介契約書に書かれます。
払う時期は契約時と引渡し時が多い
売買契約時に一部、引渡し時に残りを払う形が多く、引渡し時の一括もあります。売却代金が入る前に手元資金から払う場面があるかを、媒介契約の時点で確かめておきます。
両手取引とは
一つの会社が売主と買主の両方から依頼を受け、双方から手数料を受け取る形を両手取引と呼びます。違法ではありません。売主が見るべきは、部屋の情報が広く出ているかどうかです。専任媒介ではレインズ（不動産会社同士の物件情報網）への登録が義務なので、登録証明書を受け取り、販売状況の報告に問い合わせの状況が書かれているかを見てください。
値引きを頼んでもよいか
上限の範囲内なら額は合意で決まるので、相談して構いません。頼むなら媒介契約の前です。代わりに広告の範囲が狭まることもあるため、何が変わるかを確かめてから決めます。
買取なら仲介手数料はかからない
当社が直接の買主になる買取では、間に仲介会社がいないため仲介手数料が発生しません。比べるのは手数料の有無ではなく、売れるまでの費用も含めた最後に残る額です。
| 項目 | 仲介で売る | イブキが買い取る |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買契約が成立したら発生する | かからない |
| 売れるまでの費用 | 管理費・修繕積立金・固定資産税が続く | 決済日までで区切れる |
| 売却後の不具合 | 契約内容に応じ売主が負う | 売主に求めない |
16戸・築19年の部屋で買主が確かめること
16戸の棟は売り物が重なりにくく、比べる相手が少ないぶん、買主は次の点を丁寧に確かめてきます。
- 修繕積立金が次の大規模修繕に足りる見込みか
- 第1回の大規模修繕をいつ行い、どこまで手を入れたか
- オール電化の給湯機の交換歴とIH調理器の状態
- 駐車場の空き
- ペットの細則と浸水想定
玉池町155番のこの棟の査定に料金はかかりません。数字を見たうえでお断りいただいても、請求は一切しません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）当社が買主になるときの取り決め
お部屋を買うのは当社そのものです。間に仲介会社が入らないので、売主さまが負担する仲介の報酬は発生しません。
室内は手を加えずそのままお引き受けします。引渡し後に不具合が見つかっても、売主さまに補修や損害の負担を求めない内容で契約書を作ります。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 手取りの見せ方 | 仲介で売った場合の見込みも並べ、差し引く費用を項目ごとに書き出してお渡しします |
| 近所への知られ方 | 広告を出さないので、16戸の棟でも周りに知られずに進みます |
| 設備の不具合 | 給湯機やIHが故障したままでも構いません |
| 決済の時期 | 住み替え先の都合から逆算して決めます |
| 買ったあとの使い道 | 当社は賃貸仲介が本業のため、買い取ったお部屋を賃貸として貸し出す選択肢も持っています |
仲介と買取の手取りを比べる5つの手順
手元に残る額で比べるため、次の順に埋めます。
仲介の見込み額を、根拠と一緒に受け取る
同じ棟や周辺の成約例をもとにした見込み額と、売れるまでの期間を聞き、根拠も確かめます。
仲介手数料と売却にかかる諸費用を引く
媒介契約書の約定額で仲介手数料を計算し、売買契約書の印紙、抵当権抹消の登記費用、ローンの繰上げ返済手数料を差し引きます。
売れるまでの持ち出しを足し込む
引渡しまでの管理費・修繕積立金、固定資産税、内見前のクリーニングや補修費を見積もり、住み替え先の家賃と重なる月があれば加えます。
買取額から同じ費用を引く
当社の買取額からは仲介手数料を引かずに、印紙と抹消登記の費用だけを差し引きます。持ち出しの期間は決済日までで計算します。
二つの手取りと、かかる時間を並べて決める
差額が、待つ期間や内見の手間、売却後の責任に見合うかで選びます。仲介が向くなら当社で仲介もお受けします。
売却後に賃貸へ移る方は、同じ窓口で部屋探しも進められ、家賃が重なる月を減らせます。
よくある質問
ラセリカ上小田井の売却・買取はイブキへ
- 玉池町155番のお部屋を拝見し、仲介と買取の手取りを同じ書式で並べます
- 仲介手数料や諸費用の引き方も、項目ごとにご説明します
- 広告を出さない買取なら、16戸の棟でも周りに知られずに進められます
- 査定は無料で、査定のあとにお断りいただいても費用は生じません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ラセリカ上小田井は西区玉池町155番、2007年3月竣工のRC7階建16戸です
- 仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する成功報酬で、上限は売買価格に応じて法令で決まります
- 支払いは契約時と引渡し時に分けることが多く、値引きの相談は媒介契約の前にするのが筋です
- 両手取引は違法ではありませんが、レインズ登録証明書と販売報告で情報の広がりを確かめます
- 仲介と買取は、手数料・諸費用・売れるまでの持ち出しを引いた手取りで並べて比べます
