「入居して一年も経たないうちに転勤が決まりました。買ったばかりでも売れるでしょうか」
「買主の方に管理費と修繕積立金のことを細かく聞かれて、答え方が分かりません」
「値段の話より先に、管理のしくみを整理してから動きたいです」
グランクレア名古屋庄内通は、名古屋市西区鳥見町1丁目13番にある鉄筋コンクリート造地上10階建・総戸数58戸のマンションです。2025年10月竣工、地下鉄鶴舞線「庄内通」駅から徒歩7分。売主は中電不動産、管理はエスコンリビングサービス。竣工から日が浅く、新築の販売住戸もまだ動いています。
不動産のイブキの事務所は西区庄内通3丁目9-4。鳥見町1丁目までは自転車で3分ほどです。
この記事では、この棟を売るときに避けて通れない「管理費と修繕積立金をどう説明するか」を整理します。買取の金額は現地と書類を拝見して書面にしますので、価格は載せていません。
この記事の内容
- 建物概要と周辺
- 管理費と修繕積立金を費目と仕組みで説明する
- 買主とその銀行が確認してくる点
- イブキが直接買い取る場合の条件
- お問い合わせから引渡しまでの流れ
- よくあるご質問
建物概要と周辺
| 所在地 | 西区鳥見町1丁目13番（地番は鳥見町一丁目12番2ほか） |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩7分（約550m） |
| 築年月・構造 | 2025年10月／鉄筋コンクリート造 地上10階建／総戸数58戸 |
| 専有面積・間取り | 55.79m²〜82.91m²（防災備蓄倉庫を含む表示）。2LDK・3LDK中心の全28タイプ。資料により4LDKの記載も |
| 分譲・施工 | 売主 中電不動産／施工 中村工業／設計 三輪設計／販売代理 住友不動産ステップ |
| 管理 | エスコンリビングサービス／委託（通勤） |
| 土地権利・用途地域 | 所有権（敷地は共有／2,083.92m²）・準工業地域 |
| 駐車場 | 敷地内55台。1階の一部住戸に専用駐車場付きプランあり。形式は査定時に確認 |
| ペット | 査定時に確認（資料に可否の明記なし） |
| 共用・設備 | オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス、24時間ゴミステーション、防災備蓄倉庫、オール電化、ディスポーザー。共用施設はなし |
| 学区 | 庄内小学校／名塚中学校（名古屋市立） |
竣工が2025年10月で、管理組合の会計はまだ一期も締まっていません。次は査定の場で交付書類にあたります。
・ペットの細則、駐車場の形式と空き台数、駐輪場の区画数
・修繕積立基金や管理準備金の有無。長期修繕計画の年数と、積立方式が均等か段階増額か
・間取りの上限が3LDKか4LDKか（資料で記載が割れます）
・洪水浸水想定。西区は庄内川と新川の影響範囲が広く、区のハザードマップで確認します
名前の取り違えにご注意ください。「グランクレア」は中電不動産のシリーズ名で、東区橦木町など市内に別棟があります。鳥見町1丁目にはユニーブル庄内通（1-17）、南の笹塚町には鳥見パークマンション三番街南棟（2-70）。ご依頼時は番地と部屋番号をお知らせください。
周辺はイオンタウン名西が徒歩8分、ミユキモールが徒歩7分。大きな店と日用品の店が両方向に分かれるのが鳥見町の特徴です。学区は鳥見町も隣の笠取町も町全体が庄内小・名塚中。準工業地域のため住宅と事業所が混在します。
管理費と修繕積立金を費目と仕組みで説明する
この棟にはラウンジもゲストルームもありません。58戸で共用施設を抱えないのは、毎月の負担の面ではむしろ素直な設計です。ただし買主は「共用施設がないのに何に使うのか」と聞きます。水準を弁解するより、費目と仕組みを見せるほうが早いです。
管理費は人・設備・建物の費目に分かれる
管理費は、管理員などの人件費、設備の保守点検費、共用部の光熱費と損害保険料に分かれます。この棟の管理形態は「委託（通勤）」。管理員は住み込みではなく、決められた曜日と時間に通ってくる形です。常駐でないぶん人件費は抑えられますが、買主は管理員のいない時間帯の連絡先を気にします。受託範囲と緊急時の対応を、委託契約書の別表で示せるようにします。
保守点検費は設備構成と直結します。ディスポーザーは便利な設備ですが、排水処理槽の保守と汚泥の引き抜きが毎年乗ります。共用施設がなくても費目は残ります。
| 費目 | 何に対してか | この棟で見るところ |
|---|---|---|
| 管理員業務 | 受付、点検の立会い、清掃の一部 | 通勤形態。勤務の曜日と時間帯 |
| 設備保守 | エレベーター、機械警備、宅配ボックス、ディスポーザー処理槽 | ディスポーザーの分、点検項目が多い |
| 光熱・保険 | 廊下と外構の照明、給水、マンション総合保険 | オール電化の棟。共用部の契約種別 |
| 清掃 | 日常清掃と定期清掃、ゴミの管理 | 24時間ゴミステーションの運用 |
| 共用施設の運営 | ラウンジ、ゲストルーム等 | 該当なし。この棟には存在しない費目 |
積立金は「今の額」でなく「計画の形」で説明する
新築分譲では、当初の負担を抑えて数年ごとに引き上げる段階増額方式を採り、引渡し時に修繕積立基金を納める形が多く見られます。この棟がその形か均等方式かは、重要事項説明書と管理規約の別表、長期修繕計画書で分かります。買主が知りたいのは「今いくらか」ではなく「住む間にどう変わるか」です。引き上げ時期が書類にあるなら、隠さず伝えるほうが商談は崩れません。計画の年数、工事の周期、段階の数で説明します。
駐車場収入は管理組合の収入
敷地内に55台あり、58戸に対して余裕のある構成です。使用料は管理組合の収入で、管理費会計や修繕積立金会計に入ります。部屋を買った人の収入にはならず、空き区画が増えれば積立計画に響きます。1階の一部住戸には専用駐車場付きのプランがあり、専用使用の区画かで説明が変わります。
買主とその銀行が確認してくる点
竣工一年目の棟では、買主側が次を実際に調べます。先に揃えると決済までが短くなります。
- 管理規約と使用細則、管理委託契約書の別表。管理員の勤務形態と受託業務の範囲
- 長期修繕計画書と収支報告。期が締まる前なら予算書で代替します
- 重要事項説明書。専有面積に防災備蓄倉庫を含む表示のため、登記簿の面積との差を先に出します
- 新築の販売住戸が残る時期は同じ棟の売り出しと並び、階と向きで比べ方が変わります
グランクレア名古屋庄内通の査定は無料です。管理書類の読み方だけを聞きたい、というご相談でも構いません。お断りになっても費用は請求しません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
伊吹株式会社が買主本人として購入します。仲介ではないので、売主さまに仲介手数料のご負担は発生しません。
お部屋は今のままで結構です。クリーニングも設備の交換も、こちらで引き受けます。
引渡し後に不具合が出た場合も、売主さまが責任を負わない形の契約にします。
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／国土交通大臣(1)第10691号
| 対象 | 専用駐車場付きの1階住戸、ルーフバルコニー付き住戸も対象 |
| お部屋の状態・時期 | 荷物が残ったままで構いません。赴任日まで住んでから引き渡す形も可能です |
| 管理費・積立金 | 引渡日で日割り精算します。滞納があっても精算のしかたをご相談ください |
| 住宅ローンの残債 | 一括返済を前提に金融機関と日程を合わせます。買替えで新居が先でも調整します |
| 買い取ったあと | 当社は賃貸仲介が本業です。買い取った住戸を賃貸に回せるため、売却市場の動きだけで判断しません |
お問い合わせから引渡しまでの流れ
ご連絡をいただく
階と間取り、お住まいか、いつまでに手放したいかをお知らせください。メールだけのやり取りも承ります。
分譲時の書類を拝見する
重要事項説明書、管理規約、長期修繕計画書。購入から日が浅いぶん一式そろっていることが多く、その場で読めます。
現地を拝見する
向きと階、バルコニーや専用テラス、駐車場区画の位置を見ます。自転車で伺えます。
買取条件を書面でお渡しする
買取の金額、引渡し希望日、精算の方法を一枚にまとめ、仲介で売る場合の見通しも並べます。
契約と引渡し
残債があれば金融機関と日程を合わせて決済し、管理組合への届出まで段取りします。
よくあるご質問
グランクレア名古屋庄内通の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目9-4の事務所から自転車で3分
- 査定は無料。お断りでも費用は一切かかりません
- 管理費と積立金の仕組み、長期修繕計画の読み方も整理
- 賃貸仲介が本業なので、売却後の住まい探しも同じ担当が対応
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 鳥見町1丁目13番、庄内通駅徒歩7分。2025年10月竣工のRC造10階建58戸
- 共用施設のない構成。管理費は人件費・設備保守・光熱と保険の費目で説明できます
- 管理形態は委託（通勤）。勤務と受託範囲は委託契約書の別表で示す
- 積立金は長期修繕計画書と規約の別表で「計画の形」を伝え、増額予定は先に開示
- 敷地内55台の駐車場使用料は管理組合の収入。専用使用付き住戸かで説明が変わる
