「リビングで長く煙草を吸っていました。壁紙が黄ばんでいて、内覧で何と言われるか心配です」
「張り替えてから出すべきか、そのまま見てもらうべきか、決めきれません」
「喫煙していたことは、買う人に伝えないといけないのでしょうか」
グレイス城西は、名古屋市西区城西2丁目10番5号にある7階建て・18戸の分譲マンションです。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から歩いて2分ほど（資料によっては3分）、2002年10月の竣工です。不動産のイブキの事務所がある庄内通3丁目からは南東へ約3km、車なら10分前後、自転車でも15分ほどで伺えます。
この記事では、室内で喫煙していた住戸を売るときに絞って整理します。壁や天井のヤニ、換気扇やエアコン内部の臭い、買主の受け止め方、手を入れるか現況で出すか、です。
当社が直接買い取る場合の金額は、お部屋を拝見してから書面でお示しします。このページには価格の数字を載せていません。
この記事の内容
- グレイス城西の建物概要と周辺
- 喫煙していた部屋を売るときに見られるところ
- 買主が内覧と契約で確かめること
- イブキが買い取る場合の条件
- 喫煙歴のある部屋を売るまでの流れ
- よくある質問
グレイス城西の建物概要と周辺
| 所在地 | 名古屋市西区城西2丁目10番5号（住所表記。資料により「2丁目10-15」の記載あり） |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩2分（資料により3分）／鶴舞線「浄心」駅 徒歩9〜11分 |
| 竣工 | 2002年10月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上7階建 |
| 総戸数 | 18戸 |
| 専有面積・間取り | 約91〜103㎡／2LDK・3LDK・4LDK（掲載資料より） |
| 分譲・施工 | 分譲 大竹組／施工 栗本建設工業 |
| 管理会社・管理形態 | ミソノサービス／全部委託（管理員は日勤・巡回と資料で割れ、査定時に確認） |
| 土地権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域とする資料あり。査定時に確認 |
| 駐車場 | 屋内機械式とする資料あり。台数・空き状況は査定時に確認 |
| ペット | 相談可とする資料あり。管理規約で査定時に確認 |
| 学区 | 城西小学校・浄心中学校（名古屋市の通学区域で確認） |
番地は、当社の物件リストでは10番5号、複数の掲載サイトでは10-15と出ています。登記上の地番と住居表示の違いの可能性もあるため、謄本と管理会社の資料で突き合わせます。駅徒歩も2分と3分の表記があります。
管理員の勤務、用途地域、駐車場の形式と台数、ペット飼育の細則、洪水時の浸水想定は資料だけでは確定できません。専用部分での喫煙について管理規約や使用細則に定めがあるかどうかも、あわせて見ておきたい点です。
「グレイス名駅」「グレイス名駅南」、北区の「グレイス志賀本通」は名前が似ていますが別の建物です。同じ城西2丁目には「クリオ名古屋城西」（2丁目13番）や「オープンレジデンシア城西」（2丁目1番）もあります。査定のご依頼では、番地と部屋番号まで添えていただくと取り違えがありません。
浅間町駅は鶴舞線で丸の内・伏見へ数駅、名古屋城の西側の住宅と事業所が混じる地域です。90㎡を超える住戸が中心なのも、この規模の棟では目立つ特徴です。
喫煙していた部屋を売るときに見られるところ
煙草の影響は、住んでいる本人には気づきにくいものです。この棟は住戸が広いぶん、壁と天井の面積も大きくなります。
| 場所 | 残りやすいもの | 買主の目に入り方 |
|---|---|---|
| 壁紙 | 黄ばみ、額やカレンダーを外した跡との色の差 | 家具を運び出した後に差がはっきり出る |
| 天井 | 煙が上がるため壁より濃く変色しやすい | 照明を点けると色むらが見える |
| 換気扇・レンジフード | 油とヤニが混じった汚れ、フィルターの臭い | 台所の前に立つと臭いが強まる |
| エアコン内部 | 熱交換器やファンに付いた臭い | 運転した瞬間に部屋へ広がる |
| 建具・スイッチ周り | べたつき、手の触れる所の変色 | 触れたときに気づかれる |
張替えやクリーニングをしてから売る場合
クロスを替え、換気扇とエアコンを分解清掃すると、内覧の印象はかなり変わります。ただし下地の石膏ボードまで臭いが染みている場合、表面だけ替えてもしばらくすると戻ることがあります。買主が自分の好みでやり直すつもりなら、先の手間が評価に乗らないこともあります。
現況のまま売り出す場合
手を加えずに出す場合も、内覧前の換気とカーテンの取り外しで受け止め方は変わります。交渉材料にはなりやすいので、買主が張替えを見込む前提で売り出し価格と下限を考えておくのが現実的です。
喫煙していたことを伝えるかどうか
臭いの感じ方には個人差があり、告げる範囲を一律に定めた決まりはありません。ただ後の行き違いを避けるには、売買のときに売主が記入する物件状況の報告書などで、室内で喫煙していた事実を書いておくほうが無難だと考えます。書き方は契約前に担当者と相談してください。
- 家族以外の人に一度部屋に入ってもらい、臭いを確かめる
- エアコンを付けたままにして売るか、撤去するかを先に決める
- 管理規約や掲示に喫煙の定め・注意喚起がないか見る
買主が内覧と契約で確かめること
買主は建物と部屋を分けて見ます。18戸の棟は比べる相手が少なく、一度ついた印象が響きやすくなります。
- 玄関を開けた時点の臭い、家具を出した後の壁と天井の色
- 換気扇・エアコン・給湯器など設備の動作と、付帯設備として残すものの一覧
- 物件状況の報告書に書かれた喫煙やペット飼育、雨漏り、設備の不具合の有無
- 管理費・修繕積立金と、大規模修繕の実施時期・予定（築24年の棟として関心が高い点）
- 駐車場の空き、ペット飼育やバルコニー使用の定め
喫煙の汚れは内装で解消できる性質のものです。先に状態を伝えておけば、買主も手直しを見込めます。
グレイス城西の査定は無料です。臭いや汚れの状態も含めて拝見し、結果を聞いてお断りいただいても費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが買い取る場合の条件
不動産のイブキ（伊吹株式会社）が自ら買主になります。
間に仲介会社が入らないため、仲介の手数料は発生しません。壁紙の黄ばみや換気扇の汚れは手を付けずにそのままお引き渡しいただけます。
引渡し後に臭いや内装の傷みが見つかっても、売主様に契約不適合責任を負っていただかない契約にします。宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第10691号。
| 室内の状態 | ヤニ汚れ・臭いが残ったままで構いません。張替えや清掃の手配も不要です |
| 残していく物 | カーテン、照明、古いエアコンは置いたままで相談できます |
| 喫煙歴の伝え方 | 口頭で伺えば足ります。買主が当社なので、第三者向けの説明を整える必要はありません |
| 価格の出し方 | 内装をやり直す前提で、拝見した結果を書面でお渡しします |
| 引渡し時期 | 次のお住まいが決まってからで構いません。日程はご都合に合わせます |
当社は賃貸仲介が本業で、買い取った部屋を内装し直して賃貸に回せます。住み替え先探しも同じ窓口です。
喫煙歴のある部屋を売るまでの流れ
喫煙していた部屋と期間をお知らせください
リビングだけか、個室や台所の換気扇の下もか、どのくらいの年数かを伺います。メールだけでも始められます。
お部屋を拝見します
壁紙と天井の色、換気扇とエアコンの状態、建具の傷みを見ます。
仲介で売る場合と買取の場合を並べてお示しします
張替えをしてから仲介で出す、現況で仲介に出す、当社が現況で買い取る、の三つの進め方を比べ、手間と時間の見通しをお伝えします。
管理会社へ書類を確認します
ミソノサービスから重要事項調査の資料を取り寄せ、修繕計画や規約の定め、番地の表記を確かめます。
契約と引渡し
進め方が決まれば契約します。買取なら清掃をしないまま鍵をお預かりします。
張替えを迷っているなら、工事を頼む前にご相談ください。買取なら工事は不要です。
よくある質問
グレイス城西の売却・買取はイブキへ
- ヤニ汚れや臭いが残ったお部屋でも、そのままの状態で拝見します
- 張替えをしてから売るか現況で出すかを、手間と時間で比べてお伝えします
- 査定は無料で、お断りいただいても費用はかかりません
- 庄内通3丁目の事務所から車で10分前後。住み替え先の賃貸探しも同じ窓口で承ります
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- グレイス城西は浅間町駅から徒歩2分ほど、2002年10月竣工・RC7階建・18戸で、90㎡を超える住戸が中心です
- 喫煙の跡は壁紙だけでなく、天井・換気扇・エアコン内部に残りやすく、住んでいる本人は気づきにくいものです
- 張替えは印象を変えますが、下地に染みた臭いが戻ることや、買主がやり直す可能性もあります
- 喫煙の事実は物件状況の報告書などで伝えておくほうが、後の行き違いを避けやすいと考えます
- 当社の買取なら清掃も張替えもせず、現況のままお引き渡しいただけます
