「うちの部屋は払っているけれど、棟全体で滞納があると売りにくくなるのでしょうか」
「積立金がいくら貯まっているのか知りません」
「買う人の銀行が、組合のお金まで見るとは知りませんでした」
ファミール庄内通は、名古屋市西区稲生町杁先2200番2号に建つ地上8階・地下1階、総戸数120戸の分譲マンションです。1996年8月竣工で、丸紅の分譲、管理は三菱地所コミュニティです。地下鉄鶴舞線の庄内通駅から歩いて15分ほど、庄内川の堤防に近い住宅地にあります。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で5分ほど、自転車なら8分前後の距離です。
この記事では、売る部屋そのものではなく「棟全体のお金の状態」に絞って整理します。管理組合全体の滞納、修繕積立金の残高、長期修繕計画に対して積み立てが追いついているか。この三つは買主の評価にも住宅ローンの審査にも関わります。どこに書かれ、何を取り寄せれば確かめられるかを見ていきます。
この棟の残高や滞納の数字は、管理会社の資料で確かめるものなので書きません。当社の買取額も、お部屋と資料を拝見したあと書面でお渡しします。
この記事の内容
- ファミール庄内通の建物概要
- 棟全体の財務は、どの書類のどこに出るか
- 買主と金融機関が確認する点
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 財務の資料を取り寄せてから売るまでの流れ
- よくある質問
ファミール庄内通の建物概要
| 物件名 | ファミール庄内通 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区稲生町杁先2200番2号（資料では「稲生町字杁先2200-2」の表記もあり） |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩15分（資料により16分）／鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩21分。近くに市バスの停留所あり |
| 築年月 | 1996年8月（資料により1996年10月の表記あり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上8階・地下1階 |
| 総戸数 | 120戸 |
| 専有面積・間取り | 約71〜85㎡台の3LDK・4LDKが中心。別の資料では88㎡台の住戸の記載もあり |
| 分譲・施工 | 丸紅（名古屋支店）／鉄建建設 |
| 管理会社・管理形態 | 三菱地所コミュニティ／委託の範囲と管理員の勤務形態は査定時に確認 |
| 土地権利 | 査定時に確認（所有権の見込み） |
| 用途地域 | 第一種住居地域（建ぺい率60%・容積率200%） |
| 駐車場・駐輪場 | 駐車場・駐輪場の記載あり。台数・区画の形式・空き状況は査定時に確認 |
| ペット | 査定時に確認（管理規約・使用細則で確かめます） |
| 学区 | 稲生町字杁先は、稲生小・名塚中と、川中小・志賀中に分かれる区域の指定があるため、番地ごとの学校は査定時に西区役所の資料で確認 |
竣工月は1996年8月とする資料が多く、10月とする資料が一つあります。徒歩分も15分と16分に分かれます。管理会社の資料で確かめてから販売図面に載せます。
「杁先2200番2号」は地番を使った表記と考えられます。稲生町は丁目のある住居表示の区域と、字杁先のように地番で表す区域が混ざっています。登記簿の所在と郵便物の宛先を並べて確かめます。
庄内川に近いため、浸水想定はハザードマップで査定時に確認します。
名前が似た別棟に注意してください。「ファミール庄内通2番館」（「弐番館」の表記もあり）は名塚町4丁目の2000年竣工の別の建物です。同じ稲生町にも藤和シティホームズ庄内通、キャパシティ（杁先2200-10）、ＮＤＳマンション庄内通、真栄マンション稲生町があります。ご依頼の際は「2200番2号・120戸」とお伝えください。
周辺は庄内川の堤防沿いの住宅地で、河川敷の緑地や小学校が近くにあります。コンビニは200mほど、スーパーは少し先です。駅までは歩くと遠めですが、バス停が近くにあります。資料では全戸南向き、オートロックと集会室の記載があります。
棟全体の財務は、どの書類のどこに出るか
中古マンションの売買では、不動産会社が管理会社から「重要事項調査報告書」（名称は会社により異なります）を取り寄せます。自分の部屋だけでなく、管理組合全体の状態もここに書かれています。
| 見る項目 | 報告書での出方 | 買主・金融機関の受け止め方 |
|---|---|---|
| 組合全体の滞納 | 管理費等の滞納総額と、滞納している戸数 | 総額より、長く続いている滞納があるかを気にされます。法的手続きに入っているかも見られます |
| 修繕積立金の残高 | 直近の決算時点の積立総額 | 戸数と築年数に対して足りているか。次の大規模修繕に一時金や借入が要らないか |
| 長期修繕計画 | 計画の有無、作成・見直しの年、計画期間 | 計画上の残高と実際の残高にずれがないか。積立金の値上げが計画どおり決議されているか |
| 修繕の履歴と予定 | 大規模修繕の実施年と次回の予定 | 築30年前後では2回目の大規模修繕の時期が話題になります |
「計画との差」がいちばん説明を求められる
買主が引っかかりやすいのは、長期修繕計画に書かれた予定残高と実際の残高の差です。計画では途中で積立金を上げる前提なのに、総会で値上げが決まっていない。予定していた工事を先送りしている。こうした差は、将来の値上げや一時金として買主にはね返るので、説明を求められます。
管理計画認定制度との関係
2022年4月から、管理組合が自治体に申請して管理計画の認定を受ける制度があります。認定の基準には、修繕積立金の3か月以上の滞納が全体の1割以内であること、長期修繕計画の計画期間が30年以上あることなどが含まれます。認定棟は住宅金融支援機構の一部の融資で金利の優遇があり、買主への説明材料になります。この棟の認定の有無は断定せず、管理会社への照会で確かめます。
- 滞納は「総額」と「戸数」を分けて見ます。少数の長期滞納か、多くの短い遅れかで意味が違います
- 残高は、次回の大規模修繕の見込み時期とあわせて読みます
買主と金融機関が確認する点
買主の多くは住宅ローンを使います。審査は本人の返済力が中心ですが、担保としての評価や、フラット35のように管理規約や長期修繕計画の有無を確かめる商品もあります。新耐震の時期の棟なので、管理の書類がそろっているかで話の進み方が変わります。
- 組合全体の滞納総額・滞納戸数と、その後の回収の状況
- 修繕積立金の積立総額、借入金の有無、一時金の予定
- 長期修繕計画の作成・見直しの年と、計画どおりに積立金が改定されているか
- 管理計画認定の有無、フラット35の適合証明に必要な書類がそろうか
ファミール庄内通の査定は無料です。資料を拝見したうえで売らないと決めても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
当社が買主になります
間に入る仲介会社がいないため、仲介手数料の支払いは発生しません。お部屋は今の状態のまま引き渡していただけます。引き渡し後に不具合が見つかっても、売主様に契約不適合責任を負っていただかない条件で契約します。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 組合全体に滞納がある場合 | 棟の滞納は売主様の責任ではありません。報告書の内容を前提に当社が評価し、そのまま買い取ります |
| 積立金の値上げや一時金が決まっている場合 | 決議の内容を読んだうえで条件に織り込みます。引き渡し前後の負担の分け方は契約書に明記します |
| 室内の傷み・残置物 | 補修や片付けは不要です |
| 賃貸中のお部屋 | 入居者様との契約を引き継いで買い取ります |
| 売却後の住まい | 賃貸仲介が本業のため、次のお部屋探しも同じ窓口でお手伝いします |
財務の資料を取り寄せてから売るまでの流れ
お問い合わせ・手元の書類の確認
部屋番号と、決算書がお手元にあるかを伺います。無くても進められます。
管理会社へ報告書を依頼
売主様の委任をいただき、三菱地所コミュニティへ重要事項調査報告書と長期修繕計画の写しを依頼します。
棟の財務を一緒に読む
滞納の総額と戸数、積立残高と計画のずれ、値上げの予定を整理してお伝えします。
お部屋の確認と、仲介・買取の比較
室内を拝見し、仲介の見通しと当社の買取条件を書面で並べます。選ぶのは売主様です。
契約・決済
買取の場合は当社と直接契約し、ご希望の日に決済します。住み替え先が決まるまで引き渡しを待つこともできます。
報告書の説明はご自宅に伺ってもできます。
よくある質問
ファミール庄内通の売却・買取はイブキへ
- 組合の財務資料まで読んで査定します
- 査定は無料で、お断りいただいても費用は発生しません
- 滞納や値上げ予定がある棟でも、当社が買主として現状のまま引き取れます
- 売却後の賃貸住まいも、同じ担当者が庄内通の事務所で探します
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ファミール庄内通は1996年竣工、地上8階・地下1階、120戸の棟です
- 棟全体の滞納、修繕積立金の残高、長期修繕計画とのずれは、重要事項調査報告書に出ます
- 買主が気にするのは、計画との差と長く続く滞納です
- 認定の有無や数字は、管理会社の資料で確かめます
- 仲介と当社の直接買取を書面で比べて選べます
