ファミリアーレ岩塚の売却・買取｜名古屋市中村区五反城町・2022年築

ファミリアーレ岩塚は、名古屋市中村区五反城町1丁目10番にある分譲マンションです。竣工は2022年6月とする資料と2022年5月とする資料があります。鉄筋コンクリート造10階建、総戸数30戸。宝交通が事業主で、宝不動産が販売し、大村技建が施工しました。設計は大嶽達郎建築設計事務所です。管理は宝コミュニティサービスです。

専有面積は57.17平米から71.64平米で、間取りは2LDKと3LDK。建築面積389.83平米、延床面積2,361.60平米。敷地面積は登記簿で992.36平米、実測と建築確認で993.74平米という記載があります。駐車場31台、駐輪場37台、バイク置き場2台。バルコニーは南向きという記載があります。地下鉄東山線の岩塚駅から徒歩5分です。

敷地の広さが2通り書かれています。どう扱うかを整理します。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。お部屋を拝見してから、書面でお出しします。

五反城町1丁目10番です。10階建てで30戸、1フロアあたり3戸という計算になります。間取りは2LDKと3LDK。57平米台から71平米台で、家族向けにまとめられています。

五反城町では唯一の分譲マンションです

各地のマンションを集めた資料で、五反城町に登録されている分譲マンションはこの棟だけでした。岩塚駅の周りには分譲マンションが複数ありますが、五反城町に限ればこの1棟です。検索したときに競合が並ばない反面、同じ町名での事例も出てきません。

駐車場が戸数を上回ります

30戸に対して駐車場が31台という記載があります。全戸分に1台余る計算です。駐輪場37台、バイク置き場2台。中村区の分譲マンションでは、戸数より駐車場の区画が少ない棟が珍しくありませんので、この点は買主に伝える価値があります。空きの状況は管理会社に照会します。

竣工が5月と6月で資料が分かれます

2022年6月とする資料と2022年5月とする資料があります。6月とする資料には6月3日と日付まで書かれているものもあります。登記事項証明書の新築年月日で確かめます。

1.38平米の差があります。理由はいくつか考えられます。

持分の計算は登記が基準です

マンションの敷地は、区分所有者が持分で共有しています。その持分の割合は登記に記録されています。敷地全体の面積として実測の数字を使っていても、持分そのものは登記の記録で決まります。売買でやり取りするのは、この持分です。

1平米台の差なら大きな影響はありません

992.36平米と993.74平米では、差は0.14パーセントほどです。この程度なら持分の計算に響くことはほとんどありません。ただし、資料に2つの数字があること自体は買主に伝えます。後から気づかれるより、先に説明したほうが早く進みます。

売り出しの資料では、両方を書くのが無難です。

専有面積にも内法と壁心があります

登記の床面積は壁の内側で測る内法、広告の面積は壁の中心線で測る壁心です。同じ住戸でも、壁心のほうが数平米大きくなります。この棟でも71.64平米は壁心という記載があります。買主が登記を見て「小さい」と感じないよう、先に説明します。

30戸では同じ棟の事例が出ません

30戸の棟では、売り出しが重なることはまずありません。五反城町には他の分譲マンションもありません。岩塚駅の徒歩圏で、築5年以内で57平米から71平米の棟の事例を集めて比べます。

岩塚小学校と御田中学校の学区です

名古屋市の通学区域の一覧で、五反城町は岩塚小学校と御田中学校の記載です。印は付いておらず、丁目や番地による分かれもありません。2LDKと3LDKですので、家族で住む買主が中心です。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は入居者を探す仕事で食べています。岩塚駅から徒歩5分で南向きの57平米以上の2LDKや3LDKなら、家族で借りたい方がつきます。そこに出口があるので、この棟を買えます。

敷地はどちらの数字が正しいですか。

測り方が違うだけです。持分は登記の記録で決まります。

1.38平米の差は売買に響きますか。

ほとんど響きません。ただし両方の数字を買主に伝えます。

登記の床面積が広告より小さいのですが。

内法と壁心の違いです。誤りではありません。

駐車場は全戸分ありますか。

30戸に対して31台という記載があります。空きは管理会社に尋ねます。

竣工は5月ですか6月ですか。

資料で分かれています。登記事項証明書で確かめます。