エステムプラザ名古屋駅前プライムタワーの売却・買取｜名古屋市西区菊井・2012年築

エステムプラザ名古屋駅前プライムタワーは、名古屋市西区菊井2丁目19番8号に建つRC造15階建て、総戸数158戸のマンションです。2012年11月の竣工で、東山線の亀島駅と名古屋駅がどちらも徒歩6分とされています。分譲は東京日商エステム、管理はエステム管理サービスで、30㎡台の1DKが大半の投資向けの棟です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で15分ほど、自転車なら20分ほどの距離です。

このページでは、賃貸中の部屋を売るとき、買主の投資家へどの資料をどんな形で見せるかを整理します。記録には入居者の個人情報が含まれるため、伏せる範囲の決め方もあわせて書きました。利回りの計算は別の記事に譲り、比べ方の考え方にとどめます。

当社の買取額は、お部屋と記録を拝見してから書面でお渡しします。

所在地	愛知県名古屋市西区菊井2丁目19番8号
交通	地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩6分／「名古屋」駅 徒歩6分（名古屋駅は徒歩11分とする資料あり）
築年月	2012年11月（2012年10月と記載する資料あり）
構造・階数	鉄筋コンクリート造 地上15階建
総戸数	158戸
専有面積・間取り	30.81㎡〜42.48㎡。1DKが大半で、ほかに2DK
分譲・施工	分譲 東京日商エステム／施工 中村建設
管理会社・管理形態	エステム管理サービス／全部委託。管理員は「日勤」とする資料と「巡回」とする資料があり、査定時に確認
土地権利	所有権（敷地面積1,061.65㎡とする資料あり）
用途地域	商業地域
駐車場	敷地内にありとする資料あり。台数と空きは査定時に確認
ペット	賃貸募集で小型犬可とする例あり。管理規約上の扱いは査定時に確認
学区	なごや小学校／菊井中学校（名古屋市の通学区域一覧で菊井二丁目を確認）

菊井2丁目は名古屋駅の北西、駅前のビル街から少し離れた一帯です。名駅の職場まで歩け、東山線で栄方面にも一本で出られるため、単身の会社員向けの賃貸需要がある立地です。

賃貸中の部屋を買う投資家は、室内を見られないぶん紙の記録で判断します。利回りが同じでも、記録がそろった部屋のほうが話がまとまりやすくなります。

そろえたい6つの資料

資料	買主が読み取ること	どこで手に入るか
賃貸借契約書	普通借家か定期借家か、契約期間、特約、保証会社の有無	手元の控え、なければ賃貸管理会社
入居時期と更新履歴	いつから住んでいて、何回更新したか	更新合意書、管理会社の入居者台帳
家賃の推移	入れ替わりのたびに賃料が上下したか	過去の契約書、送金明細
空室期間	退去から次の入居まで何か月かかったか	送金明細の空白、募集の記録
原状回復の履歴	退去時に何を直し、設備をいつ替えたか	工事の見積書と請求書
滞納の有無	支払いの遅れと、その後の対応	管理会社の入金記録、保証会社の代位弁済の記録

入居者の個人情報はどこまで伏せるか

契約前に買主へ渡すのは、入居者の氏名、勤務先、連絡先、生年月日、連帯保証人の情報を黒塗りにした写しで足ります。買主が見たいのは貸している条件で、住んでいる人ではありません。

残すのは賃料、共益費、敷金、契約の始期と期間、更新条件、特約です。原本は引き渡しの日に、貸主の地位とともに新しい所有者へ移します。

悪い記録も隠さず並べる

空室が長引いた時期や一時的な滞納も、時期と対応を書いておきます。後から分かるとほかの資料まで疑われますが、先に書けば「保証会社が立て替え、翌月に解消」のような経緯として読んでもらえます。

一括借上げ（サブリース）の部屋は別の資料になる

一括借上げの部屋なら、買主が見るのはオーナーと借上げ会社の契約です。賃料の見直し条項と解約の申し入れ期間を中心に写しを用意します。

利回りは同じ土台で比べる

買主は同じ棟の売り出し住戸と並べて見ます。管理費と積立金を引いた手取りか、空室の月を見込んだかを書き添えると食い違いが減ります。

同じ広さの1DKが多いため、買主は棟の中で比べます。記録のほかに尋ねられる点です。

同じ棟で賃貸募集が多いと、買主は空室時の埋まり方を気にします。02の空室期間の記録がその答えになります。

資料が欠けている場合	足りない記録は当社から管理会社へ照会します
入居中の住戸	敷金の返還義務ごと引き受け、入居者への通知文も当社で用意します
一括借上げ中の住戸	解約条件を読み、引き継ぐか解約するかを一緒に決めます
滞納がある住戸	滞納分の精算方法を契約書に書き分け、そのまま買い取れます

当社は賃貸仲介が本業なので、買い取った部屋の更新や退去後の募集も自社で受け持ちます。