「新築のときに勧められて買いました。査定を取ったら、買った値段よりだいぶ低かった」
「入居者はずっと入っていて、家賃も毎月入っています。それでも売ると損なのか、よく分かりません」
「ローンはまだ長く残っています。持つか手放すか、決めたいです」
エステムコート名古屋ルノンは、名古屋市西区則武新町3丁目6番にある地上15階建ての鉄筋コンクリート造マンションです。2022年12月に竣工し、地下鉄東山線の亀島駅まで歩いて5分、名鉄の栄生駅まで8分。住戸は25〜27㎡台の1DKで、多くが賃貸に出されています。当社の事務所がある庄内通3丁目9-4からは南へ車で15分前後、自転車なら20分ほどです。
この記事は、新築時に投資用としてこの部屋を買い、売るか迷っているオーナーの方に向けたものです。査定額が購入価格を下回りやすい理由と、家賃とローンの残り方から売る時期を考える方法を整理しました。
当社が買い取る場合の金額は、お部屋の状態と賃貸借契約、管理資料を拝見してから書面でお示しします。
この記事の内容
- エステムコート名古屋ルノンの建物概要と周辺
- 新築で買った部屋が築浅でも購入価格を下回りやすい理由と、売るか持つかの判断
- 投資用ワンルームを買う側が確かめる点
- イブキが直接買い取るときの条件
- 入居者がいるまま売るときの進め方
- よくある質問
エステムコート名古屋ルノンの建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区則武新町3丁目6番（賃貸募集資料では3丁目6-12の表記あり） |
| 交通 | 地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩5分／名鉄名古屋本線「栄生」駅 徒歩8分（7分・9分の資料もあり） |
| 築年月 | 2022年12月竣工（2022年11月とする資料もあり） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建て |
| 総戸数 | 556戸（分譲マンションリスト・一部のマンション情報サイト）／56戸とする賃貸募集資料が複数あり。査定時に管理会社へ確認 |
| 専有面積・間取り | 25.72㎡・27.27㎡の1DK（資料で確認できた範囲） |
| 分譲・施工 | 分譲 日商エステム／施工 協和コーポレーション |
| 管理会社・管理形態 | エステム管理サービス／全部委託・巡回管理とする資料あり |
| 土地権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域とする資料あり。査定時に確認 |
| 駐車場 | 「あり」「なし」で資料が割れています。台数と形式は査定時に確認 |
| ペット | ペット相談可とする賃貸募集資料あり。管理規約・使用細則は査定時に確認 |
| 学区 | 名古屋市の通学区域一覧では則武新町3丁目は栄生小・南押切小・なごや小、中学は天神山中・菊井中に分かれます。6番の指定校は査定時に確認 |
総戸数は556戸と56戸で資料が大きく割れています。複数棟で構成されていることを示す資料は見つかっていません。管理会社の重要事項調査報告書で確定させます。
竣工月と駐車場の有無も資料によって違うため、登記簿と管理規約で確かめます。
浸水想定は名古屋市のハザードマップで確かめ、査定書に添えます。
西区には名前の似た棟があります。那古野2丁目24番のエステムコート名古屋駅前core、菊井2丁目19番のエステムプラザ名古屋駅前プライムタワーは別の建物です。3丁目1番にはザ・パークハウス名古屋の各棟やラドーニ則武天空の館もあります。ご依頼の際は「ルノン」と「3丁目6番」を添えてください。
同じ3丁目にはイオンモールNagoya Noritake Gardenやノリタケの森があります。亀島駅から東山線で名古屋駅まで1駅。名古屋駅へ歩ける距離で、単身者の賃貸需要が底堅い立地です。
新築で買った部屋が築浅でも購入価格を下回りやすい理由と、売るか持つかの判断
入居者がいても査定額が購入価格に届かないのは、建物が傷んだからではなく、価格の成り立ちが新築と中古で違うためです。
新築の販売価格に含まれていたもの
- 土地と建物の原価に、広告費や営業の人件費、販売会社の利益が上乗せされています
- 一度所有権が移ると、次の買主はこの上乗せ分を払う理由がなくなります
中古になると何を基準に値段が付くか
中古の投資用ワンルームを買う人は、家賃から諸費用を引いた手取りに対し、求める利回りに見合う価格を逆算します。新築時の販売価格はこの計算に出てきません。
新築当初の家賃が相場より高めだと、入れ替わりのたびに相場へ近づき、逆算した価格も下がります。
売るか持つかは「今までの収支」と「ローンの残り」で考える
購入価格との差だけでは判断しません。次の三つを並べます。
| 比べるもの | 確かめ方 | 見るときの注意 |
|---|---|---|
| 家賃収入の累計 | 送金明細や確定申告の控えから合計します | 管理費・修繕積立金・利息・固定資産税などを引いた手残りで見ます |
| ローンの残高 | 返済予定表で今の残高と今後の減り方を見ます | 売却額が残高に届かないと、差額を手元資金で埋める必要があります |
| 今の売却見込み額 | 仲介の見込みと買取の金額の両方を出します | 売るときの費用も引いて考えます |
「売却額からローン残高と売却費用を引いた金額」に「手残りの累計」を足したものが、この投資の今の成績です。プラスなら今売っても損はしていません。マイナスなら、残高が減るのを待って持ち続けるのが現実的です。
持ち続けるほうがよい場合、売るほうがよい場合
- 家賃で返済と諸費用がまかなえ、売却額が残高に届かないなら、急ぐ理由は小さいです
- 毎月手出しがある、積立金の値上げが近い、返済が重くなった。こうした場合は赤字が積み重なる前に区切る考え方もあります
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと、譲渡所得の税率が高い区分になります。時期を決める前に確かめてください
「まだ持つ」も立派な結論です。
投資用ワンルームを買う側が確かめる点
この棟の部屋を中古で買うのは、ほとんどが投資目的の方です。収支に関わる資料を細かく求められます。
- 賃貸借契約の家賃・共益費・期間、普通借家か定期借家か
- 預かり敷金の有無と引き継ぐ額
- サブリース（一括借上げ）契約の有無と解約条件
- 管理費・修繕積立金の今後の改定予定と、長期修繕計画
- 総戸数の正しい数字（1戸あたりの修繕負担に関わります）
エステムコート名古屋ルノンの査定は無料です。書面を見て売らないと決めても、費用は請求しません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
オーナー様から当社が直接買い受けます
売買は当社との二者間なので、仲介会社への報酬は発生しません。入居者がいる状態のまま引き受けます。引き渡しのあとで住戸の不具合が分かっても、売主の責任を問わない特約（契約不適合責任を負わない旨）を契約書に入れます。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 入居者との契約 | 今の賃貸借契約は当社がそのまま引き継ぎ、入居者の退去は求めません |
| 敷金と家賃の精算 | 預かり敷金の引き継ぎと、決済月の家賃の日割り精算を契約書に書きます |
| サブリース契約 | ついている場合は、契約書を拝見してから解約か承継かの段取りを一緒に決めます |
| ローン残高が売却額を上回る場合 | 差額の用意と金融機関への連絡の順番を契約前に確認します |
当社の本業は賃貸仲介で、買い取ったお部屋は賃貸として運用を続けます。入居中のまま手放せるのはそのためです。
入居者がいるまま売るときの進め方
購入時の書類と返済予定表を集める
売買契約書、賃貸借契約書、ローンの返済予定表、送金明細。そろっていなくても相談できます。
これまでの手残りと今後の収支を一緒に整理
手残りの累計とローン残高の減り方を表にし、持ち続けた場合の見通しも並べます。
仲介の見込みと当社の買取額を同じ書面で提示
共用部を確認し、照会は当社が行います。
売る・持つ・時期をずらすを決める
所有期間の区切りを見て判断します。見送る結論でも構いません。
決済と賃貸の引き継ぎ
代金の受け取り、ローンの完済、敷金と家賃の精算を同じ日に。貸主変更の通知は当社が手配します。
よくある質問
エステムコート名古屋ルノンの売却・買取はイブキへ
- 査定の費用はかかりません。金額を見て見送られても請求はしません
- 家賃収入の累計とローン残高を並べ、持ち続ける場合の見通しもお出しします
- 入居者がいるまま、賃貸借契約ごと引き継いで買い取れます
- 庄内通3丁目の事務所から車で15分前後。遠方のオーナー様は郵送とメールで進められます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- エステムコート名古屋ルノンは則武新町3丁目6番、亀島駅徒歩5分、2022年12月竣工。総戸数は資料で割れています
- 新築の価格には販売の費用や利益が含まれ、中古では家賃から逆算した価格になるため、築浅でも購入価格を下回りやすくなります
- 判断は購入価格との差ではなく、手残りの累計・ローン残高・売却見込み額の三つで行います
- 毎月の収支が回っていて売却額が残高に届かないなら、持ち続けるのも有力な選択です
- 所有期間の区切りとサブリース契約の有無を確かめて時期を決めます
