「父が投資用に持っていた浅間町の1Kを、私が相続することになりそうです」
「相続税の評価が変わったと聞きましたが、売るなら親が元気なうちか、相続してからか分かりません」
「入居者がいるままの部屋でも、見てもらえるのでしょうか」
ディアレイシャス浅間町は、名古屋市西区幅下2丁目20-24にある鉄筋コンクリート造・地上15階建て、総戸数70戸のマンションです。2021年2月に竣工しました。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から徒歩6分、桜通線の国際センター駅から徒歩11分、名古屋駅まで歩いて15分ほどの位置です。1K中心の棟です。
当社の事務所がある西区庄内通3丁目からは、南へ車で10分前後、自転車なら15分ほどです。
この記事では、この棟の部屋を相続する、あるいは相続させる立場の方に向けて、2024年1月から見直された区分所有マンションの相続税評価の考え方と、「評価額」と「実際に売れる価格」が別物であること、売るのが相続の前か後かで変わる点を整理します。計算は税理士の仕事なので、ここでは判断の順番だけを書きます。当社の買取額は、お部屋と賃貸借の条件を拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- ディアレイシャス浅間町の建物概要と周辺
- 相続税の評価と売れる価格はどう違うか
- この棟の1Kを買う人が確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 相続の前後で変わる売却の進め方
- よくある質問
ディアレイシャス浅間町の建物概要と周辺
| 物件名 | ディアレイシャス浅間町 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区幅下2丁目20-24 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩6分／地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩11分／「名古屋」駅 徒歩15分（資料により浅間町駅は徒歩6〜8分の表記あり） |
| 竣工 | 2021年2月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建て |
| 総戸数 | 70戸 |
| 専有面積・間取り | 1K・1LDK。賃貸の掲載では約24.99〜38.64㎡が多い（別の資料では約21.83〜31.12㎡の表記あり） |
| 分譲・施工 | 査定時に確認（「ディアレイシャス」は株式会社レイシャスの投資用マンションのブランド名として使われています） |
| 管理会社・管理形態 | 管理会社は査定時に確認。管理形態は全部委託・巡回管理との掲載あり |
| 土地権利 | 所有権（掲載情報による） |
| 用途地域 | 査定時に確認 |
| 駐車場 | あり（台数・空き状況は査定時に確認）。駐輪場・バイク置き場あり |
| ペット | 原則不可との掲載あり。管理規約で査定時に確認 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域一覧で幅下二丁目を確認） |
分譲会社・施工会社・管理会社は公開資料で確かめられませんでした。同名で「13階建・60戸」とする施工実績の掲載がありますが、この棟（15階建・70戸）と規模が合わないため採用していません。
専有面積と徒歩分は掲載先で割れています。登記簿と重要事項調査報告書で部屋ごとに照合します。
幅下2丁目には分譲マンションが続けて並んでいます。メインステージ名古屋ノースマーク（2丁目17-7）、プレサンス名古屋幅下ファビュラス（2丁目8-22）、プレミストセンターレジデンス（2丁目9-1）、ダイアパレス三の丸西（2丁目10-3）、ソフィア幅下（2丁目10-1）、サンパーク第２幅下（2丁目7-27）はいずれも別の建物です。名前の似た「ディアレイシャス浅間町III」（西区花の木1丁目）や「ディアレイシャス浅間町ステーションフロント」も別の棟です。ご相談では番地「20-24」までお伝えください。
周辺は名古屋城の西側の、住宅と事業所が混ざった地域です。名古屋駅まで徒歩圏なので、単身の借り手が付きやすい立地です。堀川に近い地域なので、浸水想定は名古屋市のハザードマップで査定時に確かめます。
相続税の評価と売れる価格はどう違うか
相続税を計算するときのマンションの評価額は、市場で売れる価格そのものではありません。建物は固定資産税の評価、土地は路線価と敷地の持分から出すのが基本で、これまでは売れる価格より評価額がかなり低い部屋が多く、駅近で新しい高層の棟ほど差が目立っていました。
この差を縮めるために、2024年1月1日以後の相続や贈与から、居住用の区分所有マンションの評価方法が見直されました。築年数、総階数、その部屋の所在階、敷地の持分の狭さといった要素から、市場価格との開きを補正する仕組みです。築が浅く階数の多い棟ほど影響を受けやすいとされ、2021年竣工・15階建てのこの棟は、税理士に具体的に計算してもらう価値があります。
整理しておきたい三つの違い
| 項目 | 相続税の評価額 | 実際に売れる価格 |
|---|---|---|
| 何で変わるか | 路線価、固定資産税評価、築年数や所在階などの補正 | 賃料と入居状況、部屋の状態、同じ棟の売り出し件数、金利 |
| 賃貸中の扱い | 貸している部屋は、自分で住む部屋と評価の考え方が変わる | 投資家は賃料と利回りで見るので、入居中がむしろ好まれることもある |
相続の前に売るか、後に売るか
- 相続の前に売ると部屋は現金に変わり、相続税の対象はその現金の額になります。評価額と売れる価格の差がなくなる点は税理士と確かめてください
- 生前に売るには所有者ご本人の意思が要ります。判断能力に不安があれば、成年後見などの手続きが先に必要なことがあります
- 相続の後に売る場合は、まず相続登記を済ませます。相続税を納めた人が一定期間内に売ると、相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。可否と期限は税理士に確認してください
- 相続税の申告と納付には期限があるので、売却代金で納めるなら逆算して動きます
どちらが有利かは、ほかの財産や相続人の数で変わります。当社は売れる価格の見込みを示し、それを税理士に渡して生前と相続後を比べてもらう、という順番が確実です。
この棟の1Kを買う人が確かめること
この棟の部屋を買うのは、貸して賃料を受け取る投資家が中心になると考えられます。投資家は書類で確かめられる数字を重く見ます。
- 賃貸借契約の内容（賃料・共益費、契約の種類、入居の時期、更新の履歴）
- サブリースや家賃保証の契約が付いているか、付いているなら解約の条件
- 管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画の見直しの時期
- 同じ棟で同時に売りに出ている部屋の数と、所在階・向きの違い
- 相続で取得した部屋なら、相続登記が済んでいるか、売主になる人が確定しているか
ディアレイシャス浅間町の査定は無料です。金額を見てから売らないと決めても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
買主は当社そのものです。間に別の会社が入らないので、仲介に払う手数料は生じません。
室内の清掃や設備の交換は不要で、今の状態のままお引き渡しいただけます。
引き渡し後に見つかった不具合について、売主様が責任を負わない契約不適合責任の免責を前提に契約書を作ります。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 入居者がいる部屋 | 賃貸借契約を当社がそのまま引き継ぎます。入居者に退去をお願いする必要はありません |
| 相続登記が済んでいない部屋 | ご相談と査定は登記の前から受け付けます。契約は相続人の方が名義を得てからになります |
| サブリース付きの部屋 | 契約書を拝見し、引き継ぐか解約するかを含めて条件に反映します |
当社は賃貸仲介が本業です。買い取った部屋の入居者募集や管理を自社で続けられるので、賃貸中の1Kをそのまま引き受けられます。
相続の前後で変わる売却の進め方
いまの持ち主と状況を教えてください
ご存命か、相続が始まっているか、入居者がいるかを伺います。
売れる価格を仲介と買取の両方で出します
仲介の見込みと当社の買取額を書面にします。税理士に比較してもらう材料になります。
税理士と売る時期を決めます
生前ならご本人の意思確認、相続後なら遺産分割と相続登記を先に進めます。
契約と入居者への通知
売主が確定したら契約し、貸主の変更は当社から入居者へ書面で知らせます。
決済と申告の準備
代金をお支払いし、所有権を移します。売買契約書と精算書は、相続税や譲渡所得の申告で税理士が使いますので、控えを保管してください。
よくある質問
ディアレイシャス浅間町の売却・買取はイブキへ
- 相続前か相続後か迷っている段階の相談から受け付けます
- 仲介と買取の両方の見込みを書面にし、税理士との相談に使えます
- 入居者のいる1Kも、賃貸借契約ごと引き受けます
- 査定は無料で、お断りいただいても費用は生じません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ディアレイシャス浅間町は西区幅下2丁目20-24、2021年2月竣工のRC造15階建て・70戸で、1K中心の棟です
- 相続税の評価額と実際に売れる価格は別の物差しで、2024年1月からは区分所有マンションの評価が見直されています
- 相続の前に売るか後に売るかで、課税の対象や使える特例が変わるため、判断は税理士に確認します
- 当社は売れる価格の見込みを仲介と買取の両方で書面にし、その比較の材料を用意します
- 分譲会社・管理会社などの未確認項目は査定時に確かめます
