「内覧の方に、管理費のわりに共用施設が少ないですねと言われました」
「管理人さんが毎日いるのか、見回りだけなのか、実はよく分かっていません」
「新築のころと比べて、管理の中身が変わっていないか気になります」
シティハウス名駅那古野は、名古屋市西区那古野2丁目19番18号にある2021年4月竣工の分譲マンションです。RC造地上15階建て・総戸数82戸で、地下鉄桜通線の国際センター駅から徒歩6分、名古屋駅へ徒歩9分、鶴舞線の丸の内駅へ徒歩11分です。不動産のイブキの事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは、車で15分ほど、自転車なら20分前後の距離です。
築5年の住友不動産の棟で、ラウンジやゲストルームのような目立つ共用施設は持たない造りです。そのため中古で検討する方は、毎月の管理費で何が賄われているのかを確かめたがります。この記事では、管理費に含まれるサービスの中身を書類でどう確かめ、買主にどう伝えるかを整理します。
当社が買い取る場合の金額は、お部屋と管理の資料を拝見したうえで、後日書面でお示しします。
この記事の内容
- シティハウス名駅那古野の建物概要
- 管理費で賄われている共用サービスと、買主の受け止め方
- 買主が内覧と書類で確かめること
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 管理の書類をそろえて売り出すまでの流れ
- よくある質問
シティハウス名駅那古野の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区那古野2丁目19番18号 |
| 交通 | 地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩6分／地下鉄東山線・JRほか「名古屋」駅 徒歩9分／地下鉄鶴舞線「丸の内」駅 徒歩11分（国際センター駅7分・名古屋駅10分とする資料あり） |
| 竣工 | 2021年4月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 82戸（新築時の資料に、非分譲住戸を含む戸数との記載あり） |
| 専有面積・間取り | 約39〜85㎡・1LDK〜3LDK（3SLDK表記の資料あり） |
| 分譲・施工 | 分譲 住友不動産／施工 三井住友建設 |
| 管理会社・管理形態 | 住友不動産建物サービス。全部委託・日勤とする資料と、賃貸募集の資料で「巡回」とするものがあり、割れています |
| 土地権利・用途地域 | 用途地域は商業地域（掲載資料による）。土地権利は査定時に確認 |
| 駐車場 | 敷地内、電動シャッターゲート付き。台数と空きは査定時に確認 |
| ペット | 不可とする賃貸資料あり。管理規約で査定時に確認 |
| 共用設備 | オートロック、宅配ボックス、24時間ゴミ出し可の専用ゴミ置場、防犯カメラ、24時間オンラインセキュリティ、バイク置場（掲載資料による） |
| 学区 | 那古野二丁目は、なごや小学校・菊井中学校の区域です（名古屋市の通学区域一覧による） |
管理員が毎日来る日勤なのか、見回りの巡回なのかは、資料どうしで食い違っています。ペットの規約、駐車場の台数、土地の権利、洪水や内水の浸水想定も、この記事の時点では確かめきれていません。
ご依頼後、重要事項調査報告書・管理規約・市のハザードマップで一つずつ裏づけます。
名前の似た「シティタワー名駅那古野」は、那古野1丁目9番7号に2024年に建った住友不動産の別の棟（103戸）です。同じ那古野2丁目にも、レインボー那古野（18番9号）、サンパーク名古屋駅前（21番10号）、ソシアルセイワ名駅北（10番6号）、エステムコート名古屋駅前core（24番2号）、プレサンス名古屋STATIONエアロ（24番4号）、グランドメゾン名古屋駅（25番7号）、サンクレーア名駅那古野（1番）があります。この記事は19番18号の82戸の棟を扱います。
円頓寺商店街や四間道に近く、名駅のオフィス街へ歩いて通えます。ノリタケの森も徒歩圏です。
管理費で賄われている共用サービスと、買主の受け止め方
管理費が高いか安いかは、金額だけでは決まりません。買主は「その管理費で何をしてもらえるか」と照らして判断します。この棟はコンシェルジュやゲストルームがあるとする資料が見当たらないため、見えにくい業務の中身を言葉にして伝えます。
掲載資料で確認できたサービス
| 項目 | 資料で分かったこと | 買主への伝え方 |
|---|---|---|
| 管理員 | 日勤とする資料と巡回とする資料があります | 勤務の曜日と時間を管理委託契約書で確かめ、正しい形で伝えます |
| ゴミ出し | 専用ゴミ置場で24時間出せるとする資料があります | 共働きや夜勤の方には、実際に効く便利さです |
| 宅配 | 宅配ボックスあり | ボックスの数と、不在時の運用を添えます |
| 防犯 | 24時間のオンライン監視、防犯カメラ、駐車場の電動シャッター | 警備会社への委託費が管理費に入っている点を示します |
| 清掃 | 頻度は掲載資料では分かりません | 日常清掃と定期清掃の回数を契約書の仕様で確認します |
業務の範囲は二つの書類で確かめる
管理会社に何を任せているかは、管理組合と管理会社が結ぶ管理委託契約書に書かれています。管理員の勤務日と時間、清掃の回数、設備点検の種類が並ぶ「仕様書」の部分が要です。売却時には、管理会社が出す重要事項調査報告書にも、管理形態や管理員の勤務が記されます。この二つが食い違っていないかを最初に見ます。
サービスは将来変わることがある
人手不足や委託費の見直しで、管理員の勤務日を減らすといった変更が総会で決まることは、どの棟でもあり得ます。総会の議事録に、委託内容の見直しや管理会社からの値上げ提案が出ていないかを確かめ、分かっている予定は買主に先に伝えます。後から知られるより、信頼を損ねません。
比べる相手を間違えない
買主は、ラウンジや来客用の部屋を持つタワー型と比べがちです。比べるなら、同じ築年帯・同じくらいの戸数で、日勤管理と24時間ゴミ出しを備えた名駅周辺の棟です。管理組合の収支が安定しているかも、あわせて示します。東急リバブルの掲載ページには、マンション管理適正評価制度で最上位の区分にあたる評価結果が表示されており、これも管理の説明材料になります。
買主が内覧と書類で確かめること
- 管理員の勤務日と時間、不在時の連絡先
- ゴミ置場の場所と分別の決まり、24時間出せる範囲
- 宅配ボックスの数と、大きな荷物の扱い
- 駐車場の空き待ちの有無と、機械ゲートの点検の予定
- 長期修繕計画と、築5年時点での積立の進み具合
- ペット、楽器、民泊など、管理規約の使用細則
シティハウス名駅那古野の査定は無料です。金額をお聞きになって売らないと決めても、費用を頂くことはありません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
当社自身が買主として契約します
伊吹株式会社が直接お部屋を買うので、間に入る仲介会社はなく、その報酬のお支払いもありません。室内は今の状態のままで結構です。引き渡しのあとに不具合が出ても、売主の方へ修理や賠償を求めない約束を契約書に入れます。
宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 管理の説明 | 管理の中身は当社が書類で読み取るので、売主の方が買主へ説明する場面はありません |
| 内覧の回数 | 当社の確認に一度立ち会っていただくだけで、見学者を何組も迎える必要はありません |
| 残した家具・家電 | 処分に迷う物はそのまま置いてかまいません |
| 引き渡しの時期 | 次のお住まいの入居日に合わせて決めます |
| 買い取ったあと | 当社は賃貸仲介が本業のため、必要なら賃貸住宅として貸し出すことも考えて買い取ります |
管理の書類をそろえて売り出すまでの流れ
手元の書類を出してもらう
購入時の重要事項説明書、管理規約、総会の議事録を、ある分だけ拝見します。
管理会社から報告書を取り寄せる
住友不動産建物サービスへ重要事項調査報告書を依頼し、管理形態と管理員の勤務を確かめます。
委託契約の仕様と食い違いを点検する
清掃の回数、点検の種類、日勤か巡回かを一覧にし、資料どうしのずれを解消します。
管理費の中身を一枚にまとめる
ゴミ出し、宅配、防犯監視など、管理費で賄うサービスを買主向けの説明文にします。
仲介で売るか、当社が買うかを選ぶ
両方の見込みを並べてお伝えし、売主の方が決めます。当社の買取なら、その説明文は不要です。
よくある質問
シティハウス名駅那古野の売却・買取はイブキへ
- 査定は無料です。聞くだけで終わっても費用は頂きません
- 管理員の勤務や清掃の仕様など、管理費の中身を書類で読み解きます
- 当社が買う場合は、内覧対応も管理の説明もいりません
- 売ったあとの賃貸のお部屋探しも、同じ担当者が引き受けます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 那古野2丁目19番18号、2021年4月竣工、RC造15階建て・82戸の住友不動産の棟です
- 目立つ共用施設は少なく、管理費の価値は管理員・ゴミ出し・宅配・防犯監視の中身で伝えます
- 業務範囲は管理委託契約書の仕様と重要事項調査報告書で確かめ、日勤か巡回かのずれを解消します
- 委託内容の見直しの議案があれば、買主へ先に伝えます
- 当社の買取なら現状のままで、管理の説明も内覧の繰り返しもいりません
