キャパシティの売却・買取｜名古屋市西区稲生町杁先・2009年築

キャパシティは、名古屋市西区稲生町杁先2200番10号にある鉄筋コンクリート造、地上10階・地下1階建てのマンションです。2009年7月の竣工で、総戸数は234戸。地下鉄鶴舞線の庄内通駅から歩いて11分ほどです。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは自転車で5分前後です。

戸数が多い棟は、同じ建物の中の成約記録がたくさん残ります。手がかりが多い分、どの事例をどう読むかで見立ては変わります。この記事では、事例が豊富な棟で価格がどう組み立てられるか、どこを部屋ごとに確かめるのかを整理します。

当社が買い取る場合の金額は、お部屋を拝見し、使った事例と差し引きの理由を並べた書面でお渡しします。

所在地	愛知県名古屋市西区稲生町杁先2200番10号（資料では「稲生町字杁先2200-10」の表記もあり）
交通	地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩11分（資料により徒歩12〜13分の表記あり）／同線「庄内緑地公園」駅 徒歩14分
竣工	2009年7月（資料により2009年6月の表記あり）
構造・階数	鉄筋コンクリート造 地上10階・地下1階建
総戸数	234戸（ウェブの資料の多くは232戸と表記。査定時に管理会社へ確認）
専有面積・間取り	約72㎡〜約130㎡。3LDK〜4LDKが中心で、2LDKや納戸付きの住戸の募集記録もあり
分譲・施工	分譲：野村不動産、NTT都市開発／施工：鹿島建設
管理会社・管理形態	NTTアーバンバリューサポート。全部委託・管理員は日勤との記載あり（旧資料では別の社名の表記あり）
土地権利	所有権（資料による。査定時に登記で確認）
用途地域	第一種住居地域との記載が多い（1件のみ準住居地域の表記あり。都市計画図で確認）
駐車場	あり（台数・形式・空き状況は査定時に確認）
ペット	相談可との記載が1件のみ。管理規約で査定時に確認
共用施設	キッズルーム、シアタールーム、スカイゲストルームなどの記載あり
学区	稲生町字杁先は、市の通学区域一覧で稲生小・名塚中と川中小・志賀中に分かれる区域。取引事例の掲載には稲生小・名塚中とあるが、査定時に西区役所へ確認

建物は庄内川の堤防に近い住宅地にあり、資料ではスーパーと小学校まで歩いて10分以内とされています。川の対岸には庄内緑地があります。洪水の想定は査定時にハザードマップで一緒に確かめます。

中古マンションの価格は、似た部屋の最近の成約を土台に組み立てます。キャパシティは戸数が多く、同じ建物の中で比べられる事例が見つかりやすい棟です。

近い事例から順に重く見る

同じ棟の事例でも、条件が近いものほど参考になります。

比べる条件	近いと言えるもの	ずれがあるときの見方
間取り・広さ	同じ間取りタイプ・ほぼ同じ面積	面積の差は割り算にせず、使い勝手も含めて見る
向き	同じ向き（南・南西・北東など）	日当たりの差は買主の好みでも付き方が変わる
階	同じ階か、上下1〜2階	上の階ほど高いとは限らない
時期	ここ1〜2年のもの	古い事例は相場の動きを踏まえて読み替える
室内の状態	リフォームの有無と範囲が同じ	直した部屋の事例はそのまま比べない

事例の新しさを確かめる

数年前の事例は、いまの相場とずれることがあります。事例は成約した時期を必ず並べ、古いものは参考の順位を下げます。ネットの売り出し価格は成約価格ではない点にも注意が要ります。

リフォームの有無で分けて読む

築17年ほどになると、水まわりや床を替えた部屋と新築時のままの部屋が混ざってきます。直した部屋の事例は工事の分だけ上に出やすく、並べると差が大きく見えます。リフォームの有無で分けて読み、ご自身の部屋に近い方を土台にします。

売る前に直すかどうかは、事例を並べてから決めても遅くありません。

事例が多いほど、見立ての幅は狭くなる

条件の近い事例が何件もあれば、落ち着きどころの見通しは立てやすくなります。査定額が会社ごとに大きく違うときは、どの事例を使ったかを聞いてみてください。

それでも部屋ごとに見るところ

事例を土台に、最後は部屋の状態で調整する。この二段で見るのが基本です。

買主は複数の部屋を見比べます。次の点を用意しておくと話が早く進みます。

リフォームしていない部屋	新築時のままで査定します。直す費用は当社側で見込みます
価格の根拠	土台にした同じ棟の事例を書面に並べます
住みながらの売却	次の住まいが決まるまで引き渡し日を後ろに置けます
駐車場の契約	解約の届け出の時期をご案内します

当社は賃貸仲介が本業なので、売ったあと近くで借りて住む方の部屋探しも同じ担当がお手伝いします。