学生寮が足りない日本語学校へ｜民間アパートを寮代わりに使う実務ガイド

民間物件を寮として使う場合、契約の形は大きく3つに分かれます。それぞれ責任範囲がまったく違います。

寮の代わりとして機能させたいのであれば、実質的にはAになります。学校が部屋を押さえ、入学者を割り当てる形です。ここに法的な論点があります。

民法612条1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができないと定めています。

そして同条2項は、これに違反して第三者に使用収益させたときは、賃貸人は契約を解除することができるとしています。

ただし判例では、無断転貸にあたる場合でも、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事由があるときは、解除は認められないと解されています（最高裁昭和28年9月25日判決）。個別の事情によって結論が変わり得るということです。

それでも、リスクを抱えたまま運用する理由はありません。次章のとおり、承諾を得ておけば済む話です。

難しく考える必要はありません。最初から用途を伝えて契約すればよいのです。

入居者の入れ替わりを事前に承諾に含めておくことが、実務では最も大切です。個別に毎回承諾を取り直す運用にすると、入学期のたびに手続きが発生します。

戸数がまとまる場合、アパートを一棟まるごと借りる方法があります。

一棟借りは、入学者数が安定している学校に向いています。逆に、期によって人数の変動が大きい場合は、空室分の負担が読めません。

また、建物によっては入居者が全員留学生になることを近隣がどう受け止めるかという論点もあります。生活ルールの説明を丁寧に行い、苦情の窓口を明確にしておくことが前提になります。

学校が借り上げる場合、次の費用が発生します。

学生から徴収する寮費をいくらに設定するかは、これらを踏まえて決めることになります。空室が出た場合の負担を誰が持つのかを、あらかじめ整理しておいてください。

また、光熱費を学校名義でまとめると、使用量の管理が課題になります。個別メーターがある物件を選ぶか、定額で徴収するかを検討してください。

学校が借り上げた部屋であれば、学校としてのルールを設けることはできます。ただし、限度があります。

ルールは、入居前に書面で示し、本人が理解できる形で説明してください。日本語がまだ不十分な段階の学生も多いため、母国語やわかりやすい日本語での資料があると、後のトラブルが減ります。

3番で用途を伏せないでください。「法人契約で借りたい」とだけ伝えて、実際は学生を住まわせるという進め方は、後から問題になります。

不動産のイブキは、社宅事業として外国籍の方の住まい手配を全国で承っています。企業の受け入れで培った実務を、日本語学校様にもご提供できます。オーナーへの説明や、入れ替わりを前提とした契約条件の調整も含めてお引き受けします。