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2026.04.30

在留カードが届く前に賃貸契約できる？外国人の審査タイミング・必要書類・入居まで最短で進める方法を解説

「来月来日予定なのに在留カードがまだ届いていない。今から部屋の契約はできる？」

「在留資格認定証明書（COE）は持っている。これで賃貸の審査はできるのか？」

「来日直前に住所が決まっていないと転入届・在留カード住所記載ができないと聞いた」

特定技能・技能実習・技術/人文/国際など、海外から来日するすべての外国人スタッフにとって「来日前に住居を確保する」ことは入国手続きの流れ上、非常に重要です。しかし在留カードは来日時に空港で発行されるため、入国前には手元にありません。

この記事では、在留カードが手元にない段階で賃貸契約を進める方法・使える書類・管理会社への説明の仕方・来日後にやることを、企業担当者・本人の両方の視点で具体的に解説します。

📋 この記事でわかること

在留カードはいつ発行されるか——タイムラインを整理する
在留カードなしで賃貸契約を進める2つの方法
代わりに使える書類——在留資格認定証明書・パスポート・内定通知書
法人名義なら在留カードなしでも審査が通る理由
来日当日〜14日以内にやること（転入届・在留カード住所記載）
企業担当者向け：来日前に物件を確保するためのベストな段取り

01在留カードはいつ発行されるか——タイムラインを整理する

在留カードの発行タイミングは在留資格の種類によって異なります。まずここを正確に把握することが、部屋探しのスケジュール設計の出発点です。

在留資格の種類	在留カードの発行タイミング	入国前に持てる書類
新規来日（海外から初めて入国）特定技能・技能実習・技術/人文/国際等	入国時に空港（成田・羽田・中部・関西等）で発行される。その場で受け取る	在留資格認定証明書（COE）・パスポート・査証（ビザ）
在留資格の変更（日本国内で変更）技能実習→特定技能など	変更許可が下りると新しい在留カードが郵送または窓口で交付される（申請から数週間〜2ヶ月程度）	変更申請中は「申請受理票」が手元にある
在留期間の更新	更新許可後に新カードが発行される。更新中は旧カードを使用できる	旧在留カード（期限前のもの）が使用可能

✅ 新規来日の場合、在留カードは入国当日に空港で受け取るため、入国前は手元にありません。これは制度上避けられないことであり、担当者・スタッフ本人が焦る必要はありません。重要なのは「在留カードなしでも進められる方法を知っておくこと」です。

02在留カードなしで賃貸契約を進める2つの方法

✅ 方法①：法人（受入れ企業）名義で先に契約を済ませる——最も確実

受入れ企業が法人名義で賃貸借契約を締結します。この場合、審査対象は「企業（法人）」であり、スタッフ個人の在留カードは審査に必要ありません。

使う書類（企業側）：登記簿謄本・印鑑証明書・決算書（または直近の納税証明書）

スタッフの書類：在留資格認定証明書（COE）のコピーまたは内定通知書。「来日予定日・在留資格の種類」を管理会社に説明する

メリット：来日前に契約を完了させ、スタッフが来日当日にすぐ入居できる。在留カードが届いてから手続きする必要がない

✅ 方法②：在留資格認定証明書（COE）と内定通知書で個人申込する

在留カードの代わりに在留資格認定証明書（Certificate of Eligibility / COE）を提示して申し込む方法です。COEは在留資格が認定されたことを証明する書類であり、日本で在留カードを受け取る前から有効です。

使う書類：COE（在留資格認定証明書）のコピー・パスポートのコピー・採用先企業の内定通知書・雇用契約書（日本語）

注意点：管理会社によってはCOEを知らなかったり、在留カードのないことを理由に断るケースがある。事前に「COEで申し込み可能か」を確認することが重要

❌ うまくいかないケース：個人名義で在留カードなしに一般の不動産会社に申し込む

在留カードを見せることを求める管理会社・保証会社は多く、COEだけでは受け付けてもらえないケースが多発します。特に信販系（クレジット審査型）保証会社はほぼ対応不可です。

対策：法人名義に切り替えるか、外国籍・COE対応の実績がある不動産会社（不動産のイブキなど）を経由することが最確実です。

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03代わりに使える書類——何を準備すればいいか

書類	内容	有効性
在留資格認定証明書（COE）	出入国在留管理庁が発行する「この人は日本で在留資格を持つ予定がある」ことを証明する書類。海外にいる申請者に本人または申請代理人を通じて送付される	◎ 最も信頼性が高い代替書類。法人申込と組み合わせると最確実
パスポート（ビザ付き）	査証（ビザ）が貼付されたパスポート。日本で就労することが確認できる	○ COEと合わせて提示すると有効。単体では不十分なケースが多い
雇用契約書（日本語）	採用先企業との雇用契約書。勤務先・給与・雇用期間が明記されているもの	○ 収入の安定性を証明する重要書類。法人名義申込と合わせると効果的
内定通知書・採用決定書	企業からの採用内定を示す書類	△ 雇用契約書よりも効力は弱いが、書類が揃わない場合の補完書類として有効
受入れ企業の身元保証書	受入れ企業が「このスタッフの入居・家賃の支払いについて責任を持つ」旨を記載した書類	◎ 管理会社の不安を解消する強力な書類。法人名義申込と合わせると審査がスムーズ

💡 法人名義申込の場合、スタッフ個人の書類（在留カード・COE等）は「参考資料」として添付する程度で済みます。審査の主体が「企業（法人）」に切り替わるため、在留カードの有無が審査の障害にならなくなります。

04法人名義なら在留カードなしでも審査が通る理由

なぜ法人名義で申し込むと在留カードなしでも審査を通りやすいのか——仕組みを理解しておくと担当者として管理会社への説明が楽になります。

審査の観点	個人名義（スタッフ本人）	法人名義（受入れ企業）
本人確認	在留カードが必要。なければ本人確認ができないと判断されることが多い	企業の登記簿謄本・印鑑証明が本人確認書類になる。在留カードは不要
収入・支払い能力の確認	スタッフ個人の給与明細・雇用契約書が必要	企業の決算書・売上規模で判断される。スタッフの収入は関係ない
在留資格・期限の確認	在留カードの在留期限が審査に直接影響する	審査対象は企業であり、個人の在留資格・期限は審査要素に含まれない
支払い継続性のリスク	「帰国したら家賃が払われなくなる」という懸念が生まれる	企業が支払い義務者であり、スタッフが帰国しても企業が支払い責任を負う

✅ 法人名義での申込みは「外国人の部屋探し」で最も多くの課題を一気に解決できる方法です。在留カードがない・期限が短い・審査で落とされやすい、といった複数の問題をすべて回避できます。

05来日当日〜14日以内にやること

在留カードが発行された後に必要な手続きを把握しておくことで、来日後のバタバタを防げます。

当日

空港で在留カードを受け取る

成田・羽田・中部・関西等の主要空港で入国審査時に発行される。その場で住所欄が「住所届出待ち」と記載された状態で受け取る。これが正常な状態。

✅ 住所欄が空欄でも正常。転入届後に裏面に記載される

当日

社宅・住居に移動・入居

担当者が空港まで迎えに行く、または移動手段を手配する。住居の鍵・設備説明・生活ルール書類を渡す。電気・ガス・水道が開通していることを確認する。

14日以内

転入届を提出する（法定義務）

入居した市区町村の役所で転入届を提出する。外国人の場合は「外国人住民としての転入」という手続きになる。在留カードを持参し、裏面に新住所を記載してもらう。

⚠️ 14日以内の義務。遅れると在留更新審査に影響することがある

14日以内

在留カードの住所欄を記載してもらう

転入届提出と同時に、役所の窓口で在留カード裏面の住所欄に新住所を記載してもらう。これで在留カードが「完成」した状態になる。

✅ この時点で在留カードを身分証明書として使えるようになる

来日後

管理会社・保証会社への在留カードのコピー提出（求められた場合）

住所欄が記載された在留カードのコピーを管理会社・保証会社へ提出する。来日前の申込時に「来日後に在留カードを提出する」と約束している場合はこのタイミングで対応する。

06企業担当者向け：来日前に物件を確保するためのベストな段取り

「来日○週間前から動き始めればいいか」を在留資格・手続きの流れから逆算します。

来日前の時期	やること	不動産のイブキがすること
来日8〜6週間前	「○名・来日予定日・エリア・在留資格・COEの有無」を不動産のイブキへ連絡	外国籍OK・礼金なし・法人審査対応の物件候補リストを翌日に提案
来日6〜5週間前	物件を選択。登記簿謄本・印鑑証明を準備。法人名義での審査申込	管理会社・保証会社への審査申込を代行。COE・雇用契約書の添付について管理会社と事前調整
来日4〜3週間前	審査通過の確認。契約書に署名・初期費用を振り込む	契約手続きの案内。電気・ガス・水道の開通手配・ガス開栓立会いスケジュール調整
来日1週間前	スタッフへの入居住所・鍵渡し方法の連絡。生活ルール書類（多言語）の準備	入管提出用の居室図面・写真・家賃内訳表を提供
来日当日	空港送迎→住居へ移動→鍵渡し→設備説明	ガス開栓立会いのスケジュール調整（済み）
来日後14日以内	担当者同行または手順書を渡して転入届・在留カード住所記載を完了させる	必要に応じて管理会社への在留カードコピー提出を案内

⚠️ 来日2週間前を切ってからの相談でも対応できますが、ガス開栓立会いの調整等に時間がかかる場合があります。「来週来日予定で急いでいます」という場合は今すぐ電話（0120-337-900）でご連絡ください。最優先で対応します。

07在留資格変更中・更新中の場合

🔄 技能実習→特定技能に変更中の場合

変更申請中は「申請受理票」が手元にある状態です。在留カードは旧いものを引き続き使用できます（期限切れでも申請中であれば引き続き在留可能）。

✅ 変更中に転居・新規契約を行う場合は、「申請受理票」のコピーを提示し、「変更申請中である」ことを管理会社に説明してください。新しい在留カードが届いた時点でコピーを管理会社に提出することを約束する形で審査を進められるケースがほとんどです。

🔄 在留期間の更新中の場合

更新中は旧在留カードを引き続き本人確認・審査書類として使用できます。「更新中です」と伝え、旧カードのコピーを提出してください。更新後に新カードのコピーを提出することを管理会社と取り決めておくとスムーズです。

08よくある疑問Q&A

Q. 在留資格認定証明書（COE）を持って日本に来た。在留カードなしで賃貸を借りられる？

COEだけで個人名義の賃貸申込をしようとすると、管理会社・保証会社によって対応が異なります。受け付けてもらえることもありますが、「在留カードがないと審査できない」と断られることも多いです。最も確実なのは受入れ企業の法人名義で申し込む方法です。企業名義であればCOEを参考書類として添付するだけで審査が進みます。

Q. 来日直前に住所が決まらないと、転入届が出せないと聞いた。本当か？

本当です。転入届は実際に住む住所が確定してから提出するものです。来日前から住所が確定している（法人名義で契約済みで住所が決まっている）状態が理想です。住所未定のまま来日すると、転入届の提出が遅れ、在留カードへの住所記載も遅れます。来日前に住居を確定させることが最も重要です。

Q. 管理会社に「在留カードを持ってきてから改めて申込してください」と言われた。どうすればいい？

2つの対応があります。①COE・パスポート・雇用契約書・受入れ企業の身元保証書を揃えて再交渉する②受入れ企業の法人名義に切り替えて申し込む——です。②の方が確実で時間のロスも少ないです。不動産のイブキへ「法人名義での申し込みに切り替えたい」とご連絡ください。

Q. スタッフが来日後14日以内に転入届に行けなかった。どうすればいい？

できるだけ早く手続きを完了させてください。14日を過ぎても手続き自体は可能ですが、遅れた理由によっては在留更新審査で確認されることがあります。担当者が同行するか、手順書（多言語）を渡して本人が一人でもできるよう準備してください。不動産のイブキでは転入届の手順書（日本語・多言語）の提供も対応しています。