誰も住む予定がない戸建住宅は、賃貸に出すのがおすすめです。
転勤等で空室になるマイホーム、親がいなくなり空き家になった実家など、今後長期間誰も住む予定がない戸建を所有しているケースになります。
戸建住宅は、人が住むことで建物の価値や敷地内の綺麗さ維持しやすくなります。つまり、誰も住まない空き家よりも、誰かが住む家であったほうがよいのです。
人が住めば、家の中の不具合にすぐに気づけます。適度に補修などのメンテナンスを行うことで、普段の生活の中で建物や敷地内の維持管理ができます。
本記事では、戸建賃貸がおすすめとなる具体的な理由について改めてご紹介します。また、戸建を賃貸に出すときの注意点やリスクについても言及して、戸建賃貸全般について理解を深めていきます。
戸建賃貸経営がおすすめの理由
戸建賃貸経営がおすすめ、若しくはメリットとなる具体的な理由をご紹介していきましょう。
- ①供給量はアパートなどに比べると少ない
- ②既存の家を活用すれば初期費用は少ない
- ③一度入居したら長く借りてもらえる
- ④節税対策になる
- ⑤入居者が購入してくれるケースもある
①供給量はアパートなどに比べると少ない
戸建賃貸の供給量は、アパートなどに比べると圧倒的に少ないことです。
アパートや賃貸マンションは、どのエリアでも一定の供給量があります。しかし、間取りのほとんどはコンパクトなものが多く、1R～2LDKが中心的な間取りです。例えば、3LDKで70㎡前後の4人家族が居住できる物件は、意外と少なくなります。
また、アパートなどでは70㎡超の物件は皆無で、賃貸で広さを求めると戸建賃貸しか選択肢がありません。しかし、賃貸住宅で戸建タイプを選ぶにも物件の絶対数が少なく、また戸建であれば持ち家として購入するというスタイルが一般的であるため借りる人が少ないというイメージもあります。
アパートにない広さで家を借りたいという需要は一定数存在するため、賃貸で活用することは資産活用として効果的な方法です。
②既存の家を活用すれば初期費用は少ない
既存の家を活用すれば、初期費用は少なく済みます。
戸建賃貸は、持ち家などを活用できれば初期費用は殆どかかりません。おそらく賃貸として出す前に、クロスの張替えや水回りのクリーニング程度で済むでしょう。
アパートやマンション投資のように、多額の初期費用を投じて行うものではないのでリスクは低くなります。
③一度入居したら長く借りてもらえる
戸建賃貸は、一度入居したら長く借りてもらえる可能性が髙くなります。
戸建賃貸に居住するのは、おそらくファミリー世帯が中心となるでしょう。ファミリー世帯であれば、家電製品や家具、日用品などで荷物は多く、またお子様等がいれば長期間生活の拠点として考えることが一般的です。
つまり、戸建賃貸の賃借人が短期間で引っ越す可能性は低く、アパートなどに比べると長期間借りるケースは多いと言えます。家族や荷物が多く、またお子様がいる状況であれば、短期間での引っ越しは面倒となるので考えにくいという理論です。
④節税対策になる
戸建賃貸は、節税対策になります。
まず、戸建賃貸経営を副業として行えば、減価償却と損益通算を利用することで本業の収入を抑えられます。減価償却とは、建物価値減少分を耐用年数で等分し、経費として計上できる仕組みです。
戸建が木造住宅であれば、法定耐用年数が22年となります。マンションの法定耐用年数47年に比べると分母となる数字が低いため、1年で計上できる減価償却の費用が多くなりやすいメリットがあります。つまり、損益通算で差し引ける経費の分が多いために、節税効果が高いと言えます。
また、不動産を相続するときには、賃貸であることで相続税評価額を抑えられるため、相続税の節税にもつながります。
⑤入居者が購入してくれるケースもある
最後は、賃借人が物件自体を気に入り購入してくれるケースもあります。
賃借人は長期間居住することで家に愛着がわき、また日常生活を送るにあたり周辺環境などに満足すればずっと住みたいと思います。そのときに考えるのが、永年家賃を支払い続けるかということです。賃借人からの申し出で物件購入の話しがあれば、一度交渉するメリットは大いにあるでしょう。
戸建を賃貸に出すときに注意すべきこと
ここまで戸建賃貸のメリット若しくはおすすめポイントをご紹介しました。ここから戸建賃貸全般を理解していくために、戸建賃貸に出すときの注意点を解説していきます。
- ①賃貸需要があるエリアかを確認する
- ②リフォームは最小限に留めておく
- ③住宅ローンがあるまま賃貸に出すと契約違反になる
- ④賃借人が退去の意思を示すまで家は戻ってこない
- ⑤賃貸管理会社は複数社を比較して決める
①賃貸需要があるエリアかを確認する
まずは、賃貸需要があるエリアであるかです。
【賃貸需要＝住宅需要】と考えれば、必然的に近年人口が増えているエリアであるか、最寄り駅の乗降者数の多さ、戸建賃貸住宅を最も借りるファミリー層が多い街であるか、になります。
またその立地が駅に近い、保育園や小学校に近い、スーパーに近いなど、ファミリー世帯が借りやすい周辺環境の条件がどれか一つでもあれば、賃貸で借り手がつきやすい条件と言えます。
②リフォームは最小限に留めておく
賃貸する前のリフォームは最小限に留めておきます。
仮に「せっかく人に貸すなら綺麗な状態がよいであろう」という考えからリフォームを行うと、初期費用が多額になります。例えば、水回りの交換やクロスの交換を建物全体で行うと、数百万円単位の費用になるでしょう。
あくまでリフォームは、日常生活で支障があるような故障や欠損がある部分に留めて置き、あとはハウスクリーニングで綺麗な状態にしておけば十分です。
③住宅ローンがあるまま賃貸に出すと契約違反になる
住宅ローンがのこったまま賃貸に出すと契約違反になります。
住宅ローンの融資条件は、本人かその家族が居住することです。賃貸に出して他人が住むことで、融資条件を外れてしまいます。
金融機関が家に誰が住んでいるかを確認することは現実的にほぼないのですが、住宅ローンで賃貸は明確な契約違反となるので注意します。
④賃借人が退去の意思を示すまで家は戻ってこない
賃借人が退去の意思を示すまで、家が戻ってくることはありません。
戸建賃貸を普通借家契約で貸すと、賃借人は退去の意思を示すまで原則居住ができます。また、賃貸人から退去を促すと、立ち退き料が発生するケースがあります。
つまり、現行の借地借家法では賃借人保護の考え方が強いため、仮に転勤明けでマイホームに居住したくてもできないケースが出てきます。
また、定期借家契約であれば決まった期限で家自体は戻ってくるものの、定期借家で借りる需要は極端に少ないために、そもそも賃借人が決まらない事態に陥るでしょう。
一般的に賃貸住宅の契約形態は、普通借家契約であるため、一度貸してしまうと自由にその家は使えなくなると考えておきます。
⑤賃貸管理会社は複数社を比較して決める
戸建賃貸で利用する賃貸管理会社は、複数社を比較して決めるようにします。
不動産管理会社が数多くあり、会社により管理料や管理内容はさまざまです。管理料は安ければよいということではなく、適正な管理と適正な管理料、適正なサービスを提供する会社が理想となります。
管理の仕方次第では、賃借人に与える影響は大きく、賃貸経営の根幹となる部分と言えます。よって、賃貸管理会社は複数社比較すること、管理がしやすいように物件の所在地に近い会社を選ぶことがおすすめです。
愛知・岐阜・三重で戸建賃貸管理会社は岡本住設がおすすめ
愛知・岐阜・三重で戸建賃貸管理会社は、岡本住設がおすすめです。
戸建賃貸経営では、毎月の賃料回収のほかに賃借人からの問い合わせ対応や入退去時の鍵の授受、退去時の敷金精算と原状回復の手続きなど、専門的な要素が高い行程が多くあります。また、そもそも賃借人の募集は不動産仲介会社が行い、賃貸管理会社は行わないケースが殆どです。
岡本住設では賃借人の募集から鍵の引き渡し、退去時の敷金精算まで全ての業務を窓口一つで行います。愛知・岐阜・三重で戸建賃貸をお考えなら、まずは岡本住設までご相談ください。
