「転勤で空き家になるマイホームを貸したい」と思っても、戸建賃貸に関する基礎知識がなければ経営はうまくいきません。また、戸建を賃貸に出したときの流れも、予め知っておく必要があります。
今回は、戸建賃貸経営で最も気になる経営の収支と、実際に賃貸に出す流れについて理解していきましょう。賃貸経営にはどのような収入があり支出があるのか？また、戸建を賃貸に出すところから賃貸借契約や退去に至るまでの流れについて詳しく解説します。
戸建賃貸の収入と支出とは
はじめに戸建賃貸経営で得られる収入と支出についてです。特に支出についてはよく理解しておきましょう。
収入
戸建賃貸経営で得られる収入は、以下にあげたとおりです。
家賃収入
家賃収入は、戸建賃貸経営で根幹となる部分です。家賃の設定金額は、賃貸管理会社に家賃査定などを行いながら、相場並みの金額に設定します。
なお、賃貸経営のリスクとして家賃滞納があります。滞納を防ぐために、家賃の支払いは引き落としにする方法があります。また、家賃保証会社は信販系やLICC系にするなど、個人信用情報や過去の滞納歴やトラブル履歴などを審査対象にする保証会社を選ぶなどもあります。
共益費
共益費とは、家賃とは別に毎月支払われるもので建物の維持管理等に使われます。
戸建賃貸の場合にはアパートのように共用部分はありませんが、庭の植栽管理などの維持に費用が掛かります。よって、共益費を設定しているケースが多いです。
相場は家賃の5％程度ですが、戸建賃貸は概ね家賃設定が高いので、実際に掛かる金額に応じて設定しても良いでしょう。
礼金
礼金とは、賃貸契約時に賃借人が大家さんに支払う金銭です。賃借人が契約したお礼に支払う金銭なので大家さんの収入となります。礼金の相場は家賃の1か月～2か月分です
更新料
更新料とは、賃貸借契約期間の更新時に支払われる金銭です。一般的に契約は2年間が多いため、2年おきに更新料が発生します。相場は、家賃の1か月分程度になります。なお、地域によっては更新料を支払う文化がないエリアもあるため、予めエリアの特性を認知しておきます
支出
続いて、戸建賃貸経営でかかる支出についてです。以下の項目についてご紹介していきます。
管理費
管理費とは、賃貸管理会社に支払う金銭です。管理費は会社により異なります。
固定資産税などの税金
戸建を所有することで、固定資産税と都市計画税が毎年掛かります。
建物などのメンテナンス費
建物のメンテナンス費は、大家さんの負担です。
戸建であれば、屋根や壁などの補修、住居内の水回りやクロスなどの内装、給湯器やエアコンなどの設備機器もメンテナンスの対象となります。
火災保険や地震保険
戸建には、万が一に備えて火災保険や地震保険を備えておきます。
火災保険は建物部分のみにかけておき、地震保険は火災保険のオプションで加入します。地震が原因の火災は地震保険でカバーされるなど、保険商品や保障内容について確認して保険商品を検討します。
戸建を賃貸して退去するまでの流れ
ここでは戸建を賃貸に出して入居者を募り、実際に入居してから退去までの一連の流れを見ていきましょう。
- ①不動産会社（賃貸管理会社）を選ぶ
- ②管理委託契約を結ぶ
- ③賃借人を募集して賃貸借契約を結ぶ
- ④鍵を引き渡す
- ⑤賃料収入を受ける
- ⑥管理会社より退去の連絡を受ける
- ⑦退去日に鍵を受け取る。原状回復や敷金の精算を行う
①不動産会社（賃貸管理会社）を選ぶ
戸建賃貸経営のはじめの一歩は、ズバリ賃貸管理会社選びです。このときのポイントは、賃借人を募集できる不動産仲介会社を選ぶことです。
管理業務のみを行う賃貸管理会社だと、賃借人の募集を他の不動産仲介会社に依頼します。よって、戸建賃貸するにあたり窓口が複数になるデメリットがあります。また、賃借人の退去日がわかっていれば、次の入居者を迅速に募集できます。
つまり、賃貸管理業務を行う不動産仲介会社であれば、窓口を一本化でき空室期間をなるべく少なくできるメリットがあります。さらに、不動産会社を選ぶときには、管理業務自体がしやすいように戸建が立地する地元にある会社を選びましょう。
②管理委託契約を結ぶ
不動産会社（管理委託会社）を選んだら、管理委託契約を締結します。
管理委託契約を締結するときには、契約期間、管理料、管理の内容やサービスの範囲などを契約前に確認しておきましょう。管理会社が決まれば、次はいよいよ賃借人の募集になります。
③賃借人を募集して賃貸借契約を結ぶ
賃貸管理会社が賃借人を募集して、賃貸契約を結びます。
住宅流通支援機構が提供するレインズに物件情報を掲載、不動産ポータルサイトへの掲載など宣伝を行い、集客活動を行います。なお、賃借人の募集時には内見があります。内見前は、水回りなどを綺麗にするなど、物件として良いイメージを付けられるようにします。
内見者が物件を気に入れば、申し込みを取得して保証会社で入居審査を受けてもらいます。入居審査が問題なく通れば、賃貸借契約を締結します。
④鍵を引き渡す
賃貸借契約締結後は、鍵の引渡しです。
鍵の引渡しは、賃貸管理会社が立ち会います。そのときに、住戸内のキズや汚れの状況を賃借人と確認しておきます。これらは退去時の原状回復と敷金精算において重要な業務となります。賃貸管理会社は、賃借人の入居前に住居内などの写真を証拠として残します。
⑤賃料収入を受ける
賃借人が入居すれば、その後は月毎に賃料を受けられます。賃料は賃借人が居住している限り、入り続けます。
なお、仮に賃料の滞納があったとしても、保証会社を付けていれば賃料は保証されるので安心です。また、長期間賃借人が住み続けると家賃値下げ交渉を賃貸管理会社経由で受けるケースもあります。この場合は、建物の築年数や状態、周辺の賃貸需要などを鑑み検討するようにしましょう。
⑥管理会社より退去の連絡を受ける
賃借人が退去を決めれば、賃貸管理会社経由で大家さんに連絡が入ります。退去の連絡を受けたら、即新たな賃借人の募集をはじめておきます。賃貸管理会社と不動産会社が一緒であれば、迅速な対応が可能です。
⑦退去日に鍵を受け取る。原状回復や敷金の精算を行う
退去日に鍵を受け取ります。退去日には賃貸管理会社が立会い、部屋の使用状況を確認します。
賃借人が退去する場合には、原状回復義務があります。賃借人が居住や使用により発生した建物価値減少分のうち、故意や過失、善管注意義務違反によりついたキズや汚れは元通りに戻す必要があります。つまり、賃借人の不注意で壊したものやキズをつけたものについては、補修して退去させるということです。
これら修繕に掛かる費用は敷金から捻出となりますが、敷金を超える分は賃借人から徴収となります。
愛知・三重・岐阜で賃貸管理会社なら岡本住設がおすすめです
愛知・三重・岐阜で賃貸管理会社をお探しなら、岡本住設がおすすめです。
岡本住設は、不動産仲介業を行う賃貸管理会社となるので、賃借人募集から入退去まで全ての窓口を一本化できることがメリットと言えます。また、岡本住設は地域密着型の営業スタイルを貫いています。
地域に詳しい企業であるからこそ、適正な家賃設定や迅速な管理業務を行えます。さらに、賃貸経営が初めてのオーナー様には、岡本住設が経営に関する丁寧なサポートとアドバイスを行っています。
転勤でマイホームを賃貸に出すことを検討している、空き家になっている実家を賃貸に出すことを検討するなら、賃貸管理会社の利用がおすすめです。愛知・三重・岐阜エリアであれば、戸建賃貸管理は岡本住設までご相談ください。
